不動産投資を考えるうえで、どの地域の物件を選ぶかは今後の収益に大きく影響します。最近では、「地域によって収益物件
の需要がどのように変化しているのか」「これから売れにくくなる物件にはどんな傾向があるのか」と不安に感じている方も多いのではないでしょうか。この記事では、地域別の需要減少の背景や、今後選ばれる収益物件の見極め方について詳しく解
説していきます。不動産投資で失敗しないためのヒントを知りたい方は、ぜひ最後までご覧ください。
地方圏における収益物件需要減少の背景（地域別の人口減少・空き家増加）
日本全国で空き家の数は約九百万戸、空き家率は十三・八％と過去最高を記録しており、特に地方圏で空き家率が高い傾向にあります。これは、若年層の都市部への流出や高齢化の進行により、住宅を使いたくても使えない需要減少が大きな要因です 。
たとえば徳島県や和歌山県では空き家率が二割を超えるエリアもあり、老朽化した住宅が市場で売れず貸せず残される「流通困難物件」が増加しています。こうした状況は収益物件としての価値を著しく低下させ、売却や運営の難易度を高めています 。
さらに、地方から都市部への人口集中により、賃貸需要そのものが縮小し、収益性の低下や空室リスク上昇が地方圏の収益物件に直結しています。過疎地域では顧客数が限られており、空き家管理や現地対応などの手間も増加しているため、物件としての魅力が相対的に乏しくなっているのが現状です 。
次に、地方圏における需要動向を分かりやすく整理した表を記します。
| 地域の特徴 | 問題・影響 | 賃貸需要への影響 |
|---|---|---|
| 地方中山間地域 | 若年層流出・高齢化・空き家率上昇 | 顕著な需要減少、流通困難物件の増加 |
| 地方中核都市 | 人口維持や緩やかな増加傾向 | 比較的安定した賃貸需要、収益性維持 |
| 都市部（主要都市圏） | 人口・企業集中、再開発進行 | 高い賃貸需要、収益性や流動性が良好 |
このように、地域によって収益物件の将来性には大きな差が生まれており、地方圏では特に人口減少と空き家増加が収益性低下の根本的な要因になっています。
都市部と地方の収益物件利回り・需要の違い
都市部と地方では、収益物件の利回りや需要に明確な差が見られます。
まず利回りについてですが、地方都市のほうが高い傾向にあります。例えば、「収益物件 市場動向マンスリーレポート2024年12月期」によると、区分マンションでは信州・北陸が17.44％、中国・四国が12.67％、一方で首都圏では6.07％程度です。これは、地方では物件価格が低いため表面上の利回りが高くなるためです。ただし、人口や賃貸需要が少ないため、空室リスクの高さも否めません。都市部は初期利回りは低いものの、賃貸需要の安定性や長期的な収益性の点で優位と言えます。
また地域によっては、明らかな利回り差が存在します。都市部と地方都市を指定して比較した例では、東京23区の城南・城東地区での利回りはおおむね3.8～4.1％程度ですが、札幌や仙台では5％前後、大阪市や広島市では約5.2％など、地方都市のほうが利回りが高くなっています。
このような利回りの違いは、需給バランスにも表れています。都市部では人口集中とインフラや生活利便性の高さから賃貸需要が安定し、空室リスクが低く、売却時の流動性も高い点が強みです。一方、地方は供給過剰や人口減少による需要減退、さらに管理対応の困難さなどにより、運営および売却には慎重な判断が求められます。
以下に、代表的な地域ごとの利回りデータを表形式で整理しました。
| 地域 | 区分マンション 利回り | 主な特徴 |
|---|---|---|
| 首都圏（例：東京） | 約6％（区分） | 利回り低めだが賃貸需要が堅実。流動性も高い。 |
| 信州・北陸 | 約15～17％ | 購入費安く表面利回り高だが、空室リスクに注意。 |
| 地方主要都市（例：札幌・広島） | 約5％程度 | 利回り高めだが、人口減少や管理面に課題がある可能性。 |
地域別に見た市場二極化の実態
近年、日本の不動産市場では、地域によって明確な二極化の傾向が見られます。とくに福岡市のような地方中核都市では、再開発や都市機能の集中によって住宅地・商業地の地価が堅調に上昇しており、その差は大きく広がっています。
たとえば、福岡市全体の住宅地の公示地価は約９％増となり、県庁所在地でトップの上昇率です。なかでも東区を中心とするエリアでは再開発の進展に伴い、地価上昇率が全国上位に位置しています。一方、郊外や地方中山間部では人口減少や空き家の増加により、地価が横ばいあるいは下落傾向にあり、明確な地域差が浮き彫りになっています。
このように、福岡市中心部など「需要が支えられているエリア」と、郊外・過疎地域とでは、収益物件としての今後の見通しが大きく異なります。不動産の売れやすさを見極めるためには、こうした地域特性を把握することが不可欠です。
以下に福岡県内の地価動向を示した表を掲載します。中心部と郊外の地価傾向を比較することで、投資判断のポイントを整理しています。
| 地域 | 地価上昇率（住宅地） | 特徴 |
|---|---|---|
| 福岡市中央区・博多区・東区 | ＋８～１３％程度 | 再開発、交通利便性、需要が集中 |
| 福岡市周辺（筑紫野市・古賀市など郊外） | ＋２～４％程度に鈍化 | 価格上昇の勢いが弱まり、過熱感薄い |
| 中山間・過疎地域 | 横ばいまたは下落傾向 | 人口減少・空き家増加による流通困難 |
（上昇率は公示地価や基準地価等のデータに基づいて評価しています）
この地域差を踏まえ、「これから売れなくなる収益物件」か否かの見極めは、地域ごとの市場の現状と流れを理解することが第一歩となります。
今後売れなくなる可能性の高い収益物件の見極めポイント
これから将来的に売れにくくなる収益物件を避けるためには、地域の需要動向や物件の特性に基づいた指標を把握することが重要です。以下に、特に注意すべきポイントをまとめます。
| 見極めポイント | 具体的な指標・内容 | 判断の目安 |
|---|---|---|
| 空き家率・空室率の高い地方エリア | 地域の空き家率や入居募集期間の長さ | 空室率が20％以上、募集期間が5か月以上 |
| 都市部近郊でも供給過剰のエリア | 新築供給量と空室率の関係 | 周囲に競合が多く家賃設定で劣る |
| 将来の売却を見越した指標 | 人口動態や入居需要の推移 | 人口減少・高齢化が進む傾向 |
まず、地方圏のエリアでは、空き家率や空室率が高い傾向にあります。たとえば、全国の空室率の目安が約18～20％とされる中、地方などではこれを上回るケースがあり、募集期間も都市部に比べて2〜3か月長めである傾向が見られます。それにより、家賃収入が落ち込みやすく、将来的な売却時にも購入希望者がつきにくくなるおそれがあります。これらの数値を目安として活用することが大切です。たとえば、空室率が20％以上、募集期間が5か月を超えると要注意です。
次に、都市部近郊であっても、過剰供給により空室率が上昇しているエリアもリスクが高いと考えられます。近年は新築賃貸物件が多数供給されており、競合物件に対して見劣りする家賃設定や設備では入居者目線で選ばれにくくなります。特に供給量と空室率の関係を注視し、競争上不利な物件はリスクが高まります。
最後に、将来的な売却を見据えた指標も重要です。人口動態として、地域の人口減少や高齢化が進んでいると、今後の入居需要はさらに落ち込む可能性があります。そのため、物件選定時には単に現在の入居率だけでなく、地域の将来予測や行政データなどをもとに需要動向を見極めることが不可欠です。
まとめ
地域ごとの人口減少や空き家増加などの要因により、これから売れなくなる収益物件の特徴がより明確になりつつあります。特に地方圏では賃貸需要の低下が進み、収益性や売却の難易度が高まっています。一方、都市部は依然として需要が強いものの、供給過多エリアでは空室リスクも無視できません。今後は、立地や周辺環境、市場動向を慎重に見極めたうえで物件選びを進めることが大切です。収益物件の将来的な価値を見誤らないためにも、冷静な分析と最新情報の把握が欠かせません。
