不動産売却時の必要書類とは？売却前・契約時・決済時にわけて解説

不動産を売却する際には、手続きの各段階で、さまざまな書類が求められます。
売却をスムーズに進めるためにも、あらかじめ必要書類を把握しておきましょう。
今回は、不動産売却において必要な書類を、売却前・契約締結時・決済時の3つのタイミングにわけて解説します。

不動産売却における必要書類：売却前

不動産を売却する場合、はじめに不動産会社に査定を依頼します。
以下のような書類を準備しておくと、より精度の高い査定を受けることが可能です。
なかには、取得に時間がかかるものもあるため、売却前に必要書類を確認しておきましょう。

不動産の間取り図・測量図・調査報告書

査定を受ける際は、間取り図や測量図、耐震性やアスベストの使用状況を示す調査報告書などを準備しておきましょう。
間取り図は、売主が保管している場合もありますが、不動産会社から入手できるケースもあります。
測量図は、法務局で取得が可能で、各種調査報告書は専門機関に依頼すれば発行してもらえます。

不動産の建築確認済証・検査済証

建築確認済証と検査済証は、一戸建てを売却する際に必要な書類です。
これらは、その建物が建築基準法に基づく基準を満たして建築され、適切な検査を受けていることを証明するものです。
また、採光やシックハウス対策、省エネ性能などに関する基準にも適合していることが示されるため、物件の信頼性を高めます。
これらの書類は、購入時や建築時に取得しているはずですが、紛失してしまった場合の再発行はできません。
手元にない場合は、代わりに管轄の役所にて建築計画概要書や建築確認台帳記載事項証明書を発行してもらう必要があります。

不動産の権利証または登記識別情報通知書

登記済証（権利証）は、以前の登記制度で法務局から発行されていた所有権を証明する書類です。
平成17年の不動産登記法改正により、現在は「登記識別情報通知書」に切り替わっています。
この2つは同等の効力を持つため、どちらか一方を用意すれば問題ありません。
いずれも所有者本人しか持っていないため、売却前に必ず手元にあるか確認しておきましょう。
紛失してしまった場合は、本人確認情報制度や事前通知制度など、ほかの方法を利用することになります。

売買契約書

購入時の不動産売買契約書があれば、権利関係の証明とどのような条件で不動産を購入したのかを一度に証明できます。
マンションの場合は、管理規約や使用細則、維持費関連書類などがあれば、より売却活動を進めやすくなるでしょう。
その他、印鑑証明書や免許証など、不動産を売却するのが所有者本人であることを証明する書類も必要書類に含まれます。

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不動産売却における必要書類：契約締結時

不動産会社に売却を依頼して買主が見つかったら、売買契約の締結に進みます。
契約締結時は、不動産が自分の所有物であること、売主が名義人本人であることなどを証明しなければなりません。
必要書類は、以下のとおりです。

不動産の権利証と本人確認書類

売買契約を締結する際は、売主と買主本人が揃って手続きをおこないます。
そのため、不動産が自分のものであること、自分が売主本人であることを証明する書類が必要です。
不動産が自分のものであることは、登記済権利証や登記識別情報で証明できます。
本人確認のためには、運転免許証やマイナンバーカードなどの顔写真がついている書類が必要です。
また、実印や印鑑証明書も必要なので、まだ作成していない方は余裕をもって準備しておきましょう。
なお、不動産が共有名義になっており、売主が複数いる場合は必要書類も人数分用意する必要があります。

不動産の状態が分かる書類

売買契約を締結する際には、不動産の状態について改めて買主に説明する必要があります。
そのため、不動産が法律上の問題を抱えていないことや、どのような不動産なのかが分かる書類が必要です。
建築確認済証があれば、その不動産が法律に基づいて建設されており、違法建築でないことを証明できます。
また、不動産に関する設備情報を記載した付帯設備表や、瑕疵の有無などを明記した物件状況確認書も必要です。
付帯設備表や物件状況確認書は、不動産会社がひな形を用意するので、売主自身がその内容をよく理解したうえで記入しましょう。

重要事項説明書や売買契約書

売買契約締を締結する際は、重要事項説明書と売買契約書も必要です。
契約締結前に、宅地建物取引士が重要事項説明書を基に買主に説明をおこない、買主が納得した段階で売買契約へ進みます。
重要事項説明書は、売主からの情報をもとに宅地建物取引士が作成します。
売買契約書は、売主と買主それぞれが1部ずつ保管するため、2部作成しなければなりません。
契約書の内容は、売主と買主で事前に協議して決める必要がありますが、書類自体は不動産会社が用意します。
内容に同意したことを証明するために、実印や印鑑証明書も必要なので、忘れないようにご注意ください。

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不動産売却における必要書類：決済・引き渡し時

売買契約が済んだら、契約書に記載された日付に従って決済と引き渡しをおこないます。
決済では、手付金を除いた売却代金が支払われ、引き渡しでは実際に不動産を買主に渡します。
これらは、基本的に同じ日におこなわれ、さらに有権移転登記もおこなわなければなりません。
最後に、決済および引き渡し時に必要な書類を確認しておきましょう。

決済と引き渡しの必要書類

不動産の決済と引き渡しの際には、ほとんどの関連書類を買主に渡す必要があります。
たとえば、固定資産評価証明書や都市計画税納税通知書、設備の取り扱い説明書などです。
土地の実測図や筆界確認書、建物の設計図、近隣住民との覚書なども準備しておきましょう。
マンションの場合は、分譲時のパンフレットや管理規約、使用細則、直近の理事会の会計報告書なども必要です。
これらの書類は、基本的に売主が所有期間中に自ら保管しているはずなので、早めに確認しておきましょう。

所有権移転登記の必要書類

売却代金の決済が完了した後、買主に不動産の所有権を移すため、所有権移転登記を行います。
登記手続きには、不動産の権利証、印鑑証明書、固定資産税評価証明書、本人確認書類、住民票などが必要です。
登記手続きを司法書士に依頼する場合は、委任状も必要となります。
さらに、決済で受け取った売却代金で住宅ローンを完済する場合、抵当権抹消登記に必要な書類も準備しなければなりません。
印鑑証明書や固定資産税評価証明書は、自治体の役場で取得でき、抵当権抹消に必要な書類は住宅ローンを借りた金融機関が用意します。

売却後は確定申告もおこなう

不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税の申告のために確定申告をおこなう必要があります。
確定申告には、譲渡所得計算証明書、除票住民票、売却時と購入時の売買契約書の写しなどが必要です。
また、特例を適用する場合は、条件に合った書類も準備しなければなりません。
確定申告は、利益が出なければ基本的に必要ありませんが、損失が出た場合に適用可能な控除もあるため、実施しておくことをおすすめします。
譲渡所得計算証明書は、国税庁のウェブサイトからダウンロードでき、除票住民票は売却前に住んでいた市町村で発行可能です。

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まとめ

不動産を売却する際には、売却前から契約の締結時、決済のタイミングに至るまでにさまざまな書類が必要です。
新規に取得するものもありますが、基本的には売主の手元に保管されている書類が多いので、早めに確認しておきましょう。
書類を紛失してしまっている場合や取得方法がわからない場合は、不動産会社にご相談ください。