投資用マンションを所有している方のなかには、そろそろ売却したいと考えている方もいると思います。
投資用マンションを売却するのにベストなタイミングを知るためには、何のために売却するのか、その理由を明確にすることが重要です。
今回は、投資用マンション売却のベストなタイミングはいつか、売却の理由や、投資用マンション売却の流れについて解説します。
投資用マンションを売却する理由とタイミング
投資用マンションを売却するタイミングを考えるなら、まずは売却したいと考えた理由を明確にする必要があります。
ここからは、投資用マンションを売却する理由について解説します。
資金計画のため
投資用マンションを売却する理由のひとつが、資金計画のためです。
たとえば、買い替えをするための購入資金にしたい方や、事業を始めるのに必要な資金を調達したいなどのケースがあります。
ほかにも、子どもの教育費にまとまったお金が必要なので、投資用マンションを売却したいと考える方もおり、理由はさまざまです。
投資用マンションは、売却すればまとまった現金が手に入るため、目的をもった資金づくりのために売却する方もいらっしゃいます。
買い替えや事業を始める目的なら、その予定に合わせたタイミングの売却が必要です。
子どもの教育費に充てたいと考えているなら、進学のタイミングに合わせて売却し、現金を手に入れたいと考えるでしょう。
そのタイミングから逆算して、売却活動を進めていく必要があるため、売却の理由はとても重要といえます。
収支がマイナスである
投資用マンションの売却を考える理由に「収支がマイナスであること」を挙げる方がいらっしゃいます。
思ったほど儲からなかったと感じている方や、賃貸経営を続ければ続けるほど赤字が続いて、負担が大きいと感じている方もいます。
このまま投資用マンションを所有し続けて大丈夫なのか、将来に不安を感じて売却を選択する方もいるでしょう。
収支がマイナスで、毎月苦しいので売却したいと考えているなら、なるべく早く売却をして、損失を最小限に抑えることも重要です。
管理が大変
投資用マンションを売却する理由のひとつに「管理が大変」であることを挙げる方はいらっしゃいます。
不動産会社や管理会社にマンション管理を委託しているケースも多いですが、それでも賃料の設定や、修繕時期をどうするかなど、考えなければならないことはたくさんあるものです。
とくに、複数の投資用マンションを所有しているオーナーは、管理の手が回らないため、優良物件以外を売却することもあります。
投資用マンションを売却するタイミング
投資用マンションを売却したいと考えているなら、売却に適したタイミングを知ることが重要です。
ここからは、投資用マンションを売却するタイミングについて解説します。
金利が低いタイミング
投資用マンションを売却するタイミングとして、金利が低いタイミングは注目しておきたいポイントです。
投資用マンションを買おうと考えている方にとって、金利が低ければ低いほどトータルコストが抑えられます。
そのため、低金利になれば投資用マンションの需要が増加して、売却しやすいタイミングといえます。
2013年より続いている金融緩和政策によって、住宅ローンも投資用不動産ローンも低金利状態が続いていました。
しかし、今後利上げが続く可能性も否定できないため、日本銀行（日銀）の金融政策の動向には十分な注意が必要です。
大規模修繕前のタイミング
投資用マンションを売却するタイミングのひとつに、大規模修繕前が挙げられます。
大規模修繕工事の費用は、区分所有者の毎月の修繕積立金から支払われますが、近年の工事費用相場の値上がりによって、修繕積立金だけでは足りないケースが出てきています。
そうなると、オーナーが不足分を負担しなければならない可能性もあるため、その前のタイミングで売却したいと考えるオーナーも珍しくありません。
価格相場が上昇しているタイミング
マンションの価格相場が上昇しているときは売り時といえるでしょう。
これは、普段から価格相場についてリサーチしておかないと、価格上昇の動向がつかめません。
基準地価や公示価格、路線価など、公的な指標をチェックして、相場を把握しておくようにしましょう。
また、不動産会社による査定を受けるのも、価格相場を知るのに良い方法です。
もし、自分で売却相場を調べるなら、レインズマーケットインフォメーションや不動産ポータルサイトなどで調べてみましょう。
投資用マンションを売却する際の流れ
投資用マンションをスムーズに売却するには、売却の流れを知っておくことが大切です。
ここからは、投資用マンションを売却する際の流れについて解説します。
査定から契約まで
投資用マンションを売却する流れでは、まず不動産会社に価格査定を依頼し、査定額を提示してもらいましょう。
それをもとに売却を依頼する不動産会社を決めて、媒介契約を結びます。
媒介契約には、以下の3つの種類があります。
●一般媒介契約
●専任媒介契約
●専属専任媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社に仲介を依頼できますが、専任媒介契約と専属専任媒介契約は、1社だけに仲介を依頼する契約で、不動産会社には定期的な販売活動の報告義務があります。
専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いは、専任媒介契約は自己発見取引が可能ですが、専属専任媒介契約は自己発見取引ができません。
媒介契約を結んだら、不動産会社が売却活動をおこない、購入希望者があらわれたら、条件面の交渉をおこないます。
買主と売主双方の同意が得られたら、売買契約を締結します。
貸借人の地位継承通知
投資用マンションでは、賃貸人の地位継承通知をおこなう必要があります。
賃貸人の地位継承通知とは、入居者に対して、マンションの所有者が変わったと知らせる通知です。
売却前に、入居者から同意を取る必要はなく、売却後に不動産会社が作成した書類を、新旧所有者の連名により入居者に通知します。
売却価格の決まり方
投資用マンションの売却価格の決まり方には、「収益還元法」と「期待利回り」があります。
収益還元法とは、対象となる不動産が生み出す純収益を、一般的な投資家が期待する利回りで割って求める査定方法です。
収益還元法は、以下の計算式で算出できます。
不動産価格（収益価格）＝純収益（NOI）÷利回り（NOI利回り）
NOIとは、年間の家賃収入から、固定資産税や管理費などの年間費用を控除した金額です。
NOI利回りが小さいほど収益価格が高くなります。
しかし、NOI利回りが算出できないときは、期待利回りを活用して概算します。
期待利回りは、投資家の総意のようなもので決定されている期待値で、必ずしも厳密なものではありません。
期待利回りは、一般財団法人日本不動産研究所が、不動産投資家へのアンケートをもとに作成しており「不動産投資家調査」にて半年に一度公表しています。
まとめ
投資用マンションを売却する理由には、「資金計画のため」「収支がマイナスである」「管理が大変」などがあります。
投資用マンションを売却するのに適したタイミングは、「金利が低い」「大規模修繕前である」「価格相場が上昇しているとき」などです。
投資用マンションを売却する際には、不動産会社に査定を依頼して媒介契約を結び、買主が決まったら売買契約を結んで、貸借人の地位継承通知をおこないます。
