投資用物件の売却を検討しているものの、何か特別な手続きが必要かどうか気になり困っている方はいるでしょう。
スムーズに投資用物件を売却するには、準備段階から売買契約までの流れを知ることが大切です。
今回は、投資用物件の売却準備から売買契約の締結、引き渡しまでの流れを、売却する理由とともに解説します。
投資用物件を売却する理由
投資用物件を売却する理由は、主に「資金作り」と「重い税負担」、そして「売却益の確保」の3点です。
売却する理由1．資金作り
日常生活において多額の資金が必要になった場合、資金の確保を目的として投資用物件を売却することがあります。
投資用物件を売却する理由に資金作りが該当するケースとしては、以下の状態が挙げられます。
●進学や留学など子どもの教育費の不足
●生活費の不足
●マイホームなど不動産の買い換えに必要な資金の確保
●事業資金の補填
条件によって差はありますが、売却するとある程度まとまった金額が手元に残りやすい点が不動産の特徴です。
仮に不動産投資を継続している場合でも、多額の現金が必要になったタイミングで投資用物件を売却することは珍しくありません。
売却する理由2．重い税負担
不動産に関する税金の負担が重くのしかかることは、投資用物件を売却する理由のひとつです。
不動産を所有すると、固定資産税や都市計画税などの税金を毎年納めなければなりません。
不動産投資による収益で各種税金をまかなえるうちは問題ありませんが、空室の増加などで収益が落ち込むと、収益だけでは税金を負担できなくなるおそれがあります。
経年劣化にともなう家賃低下のリスクも考えると、一定の入居率をキープしても、不動産投資による収益が納税額を下回る可能性はゼロではないでしょう。
赤字経営が続くなど、不動産投資でまかなえない金額が多くなると自己資金も大きく減額し、ゆくゆくは滞納へとつながるケースもあります。
税金を納めることが困難になった時点で、投資用物件を売却し、毎年かかる固定資産税などの負担を軽減する方は一定数存在するのです。
売却する理由3．売却益の確保
投資用物件を売却する理由としては、売却益（キャピタルゲイン）の確保が挙げられます。
不動産投資をおこなう目的は、物件を貸して収入を得る家賃収入（インカムゲイン）が基本です。
しかし、一定の経験を積んだ不動産投資家は出口戦略のひとつとして、投資用物件を売却して利益を生む手段をとることがあります。
投資用物件を売却して売却益を確保するには、市況の動向を見極めることが求められるため、不動産投資をはじめたばかりの方には難しい方法です。
豊富な知識と経験を蓄えた方がおこなうものと考えるのが妥当といえるでしょう。
投資用物件を売却する際の流れ①準備から販売活動まで
実際に投資用物件の売却を決定した場合の流れとしては、まず売却活動の準備から進めます。
売却準備の流れ1．投資用物件の査定
投資用物件の売却における最初の流れは、不動産会社への査定依頼です。
不動産会社に査定を依頼すると、投資用物件の売却価格相場がある程度把握できます。
なお、投資用物件は一般的な不動産の売却と異なり、収益還元法をもとに査定額が計算されることも覚えておきましょう。
収益還元法は、「1年あたりの家賃収入額 ÷ 利回り」で計算する方法です。
周辺エリアの適正な利回りを調べておくと、不動産会社が提示した査定結果が妥当か判断しやすくなり、不動産会社の選定に便利です。
売却準備の流れ2．媒介契約の締結
査定結果などをもとに、投資用物件の売却を依頼したい不動産会社を選んだら、売却の相談および価格査定書の受け取りをおこなったのち、媒介契約を結びましょう。
媒介契約は、売却を依頼するために不動産会社と売主が結ぶ契約を指し、以下の3種類から選択します。
●一般媒介契約
●専任媒介契約
●専属専任媒介契約
一般媒介契約は、2社以上の不動産会社に依頼できますが、販売活動の内容報告は受けられません。
専任媒介契約は依頼可能な不動産会社が1社に限定される一方、販売活動の内容を2週間に1度報告があります。
専属専任媒介契約も依頼先は1社のみですが、販売活動の報告が1週間に1度と、高い頻度で状況を把握できる点が強みです。
複数の不動産会社に売却を依頼したいなら一般媒介契約、こまめに報告を受けたいのであれば専属専任媒介契約など、特徴を踏まえて選択しましょう。
売却準備の流れ3．販売活動の開始
不動産会社と媒介契約を締結したら、投資用物件の販売活動がスタートします。
販売活動中は購入希望者を見つけるべく、収益性や賃貸物件としてのニーズなどに焦点をあててアピールします。
新耐震基準に適合していることがわかる証明書や修繕計画、物件自体の価値を確認できる書類などがあると売却をスムーズに進められるでしょう。
購入希望者が見つからないなど、販売活動から次の流れへと進まない場合は、投資用物件の売却価格を見直すと効果的です。
あわせて条件も再確認すると、さらに購入希望者が見つかる可能性が高くなります。
投資用物件を売却する際の流れ②申し込みから契約・引き渡しまで
査定依頼などの準備を済ませて販売活動をスタートしたのち、購入希望者が見つかったら条件交渉から売買契約、引き渡しの流れで進めます。
引き渡しまでの流れ1．売買契約条件の交渉
購入希望者との条件交渉では、主に売却価格の値下げや売買契約を締結する日などを話し合います。
売却価格の値下げ交渉は、売主と購入希望者との間で同意がとれず、場合によっては一定の時間を要することがあります。
売買契約までの流れをスムーズに進めたいのであれば、購入希望者からの値下げ交渉に、どの程度対応できるか準備しておきましょう。
交渉の段階で値下げするか否か、値下げでいくらまで減額できるかなどを思案せず、滞りなく話し合いをまとめやすくなります。
引き渡しまでの流れ2．売買契約の締結
契約条件の交渉を済ませたら、売主は購入希望者である買主と売買契約を結びます。
売買契約の締結日には買主と売主が立ち会い、売買契約書にそれぞれ署名および捺印をおこない、買主から売主へ手付金として一定額が支払われます。
なお、売買契約の締結時には売主と買主との間で認識にズレが生じないよう、契約内容を細かく説明することが重要です。
万が一にも、売主と買主の認識に違いがある場合、売買契約のあとにトラブルへと発展するおそれがあるので気を付けましょう。
引き渡しまでの流れ3．引き渡し準備および決算と物件の引き渡し
売買契約を結んだあとは、買主に投資用物件を引き渡すための手続きを進めます。
清掃会社をはじめ、管理会社や金融機関に売却する旨を伝えてください。
投資用物件の売却時には、賃料と敷金の精算も必要になるため、忘れずに準備しましょう。
準備を済ませたら、決算として買主から売却価格の残金を受け取ると同時に、売主から買主へ投資用物件の鍵を渡して引き渡しをおこないます。
引き渡しのあとは、売却した投資用物件の所有権を売主から買主へ移すための所有権移転登記を進めます。
登記手続きが完了次第、投資用物件売却における一連の流れは終了です。
まとめ
投資用物件を売却する理由としては、主に資金作りや税負担の軽減などが挙げられます。
実際に投資用物件を売却する場合は、査定結果などをもとに不動産会社を選定し、販売活動を進めましょう。
購入希望者が見つかったら、条件を交渉して売買契約を結び、引き渡しを済ませれば終了です。
