投資用物件はローン残債ありでも売却可能？抵当権がある場合の対処法も解説

投資用物件を購入したものの、何らかの理由や事情により、売却を検討している方は多いかもしれません。
多くの方がローンを組んで投資用物件を購入していますが、ローン残債がある状態でも売却は可能なのかどうかは気になるところです。
今回は、そんな疑問にお答えするとともに、投資用物件売却のおもな理由や、ローン残債の対処法について解説します。

投資用物件にローン残債があっても売却できる？できない？

何らかの事情により、運用している投資用物件の売却を検討している方もいるでしょう。
投資用物件の価格は数千万円以上になるケースが多いため、購入時にローンを組むことが一般的ですが、売却時にはローンの存在が問題になることが少なくありません。
ここでは、投資用物件にローン残債がある場合、そのままの状態で売却できるのかを解説します。

金融機関が設定した抵当権を外せば売却できる

ローンを組んで購入した投資用物件には、ローンの債権者となる金融機関が設定した抵当権が付いています。
抵当権とは、債務者がローンの支払いを滞納した場合に、債権者がその不動産を差し押さえて、競売にかけられる権利のことです。
抵当権が設定されている投資用物件は、金融機関により差し押さえられるリスクがあるため、基本的には誰もほしいと思わないものです。
そのため、ローン残債がある投資用物件を売却する場合は、住宅ローンを完済したうえで「抵当権抹消登記」をおこない、抵当権を外す必要があります。

ローンを完済できない場合は自由に売却できない

先述した抵当権を抹消するためには、不動産売却によって得た売却益や預貯金を使い、ローンを完済しなければなりません。
そのため、売却益と預貯金を足してもローン残債を完済できないといった問題が生じた場合は、投資用物件を自由に売却できないため注意しましょう。
ローン残債の対処法に関する詳細は後述しますが、ローンを完済できない場合は、売却そのものを諦めるか、金融機関の承諾を得たうえで任意売却をするかのいずれかを選ぶ必要があります。

売却の意向を事前に入居者へ伝える義務はない

所有している投資用物件に入居者がいる場合、売却の意向や計画を入居者に正直に伝えたほうが良いのかどうかで悩むオーナーの方はいらっしゃるでしょう。
結論から申し上げますと、新しいオーナーへ経営権を引き継ぐ「オーナーチェンジ」の場合、売却の意向を事前に入居者へ伝える法的な義務はありません。
この場合は、オーナーの変更がおこなわれた後に入居者に対して通知を送付し、オーナーを変更した旨や、新しい賃料の振込先などを知らせることが一般的です。

投資用物件が売却されるおもな理由とは

投資用物件が売却される理由はさまざまで、ネガティブな事情だけではなく、ポジティブな事情で売却されることもあります。
他人の売却理由を参考にすると、自分が所有している投資用物件の売却に最適なタイミングが見えてくるかもしれません。
投資用物件が売却される代表的な理由について、3つの項目から解説します。

投資用物件の売却理由①別の資産に組み替えるため

現在所有している投資用物件を売却して現金化し、その資金を使って別の資産を購入するケースです。
出口戦略とも呼ばれる投資用物件の売却は、投資の成功と失敗を分けるポイントにもなり、売却のタイミングによっては売却益も見込めるでしょう。
収益を見込めない投資用物件を売却して損切りしたうえで、ローンを新しく組み直し、別の投資用物件を購入するケースもあります。
また、投資の種類を変更するケースもあり、「株式投資に切り替えたい」といった理由で投資用物件を売却するケースも珍しくありません。

投資用物件の売却理由②物件管理が面倒になったため

物件管理による負担が大きくなったことや、物件管理を面倒に感じるようになったことが理由で、投資用物件を売却するケースもあります。
複数の投資用物件を運営している場合は、管理の手間を減らすことを目的として、収益が少ない投資用物件や、売却益を得られる投資用物件を売却するケースもあるでしょう。
スケジュールや体力的な事情で投資用物件の管理が難しくなった場合は、不動産管理会社に管理業務を委託することがおすすめです。
ただし、すべての管理業務を丸投げできるわけではなく、修繕時期の決定や家賃の設定といった作業は、原則としてオーナーがおこなわなければなりません。

投資用物件の売却理由③税金の支払いが難しくなったため

ネガティブな理由として多いのは、税金やローンなどの支払いが難しくなったといった、金銭的な事情による売却です。
総務省統計局によると、不動産の家賃は平均して毎年1％ずつ下がるとされており、年数の経過とともに経営難に陥るオーナーも珍しくありません。
相続により投資用物件を取得した方の場合は、相続税を捻出することを理由に、投資用物件を売却するケースもあります。
病気により以前のような収入を得られなくなったり、会社が倒産したりなどの理由でローンの返済が困難になり、競売にかけられる前に売却を決断する方もいらっしゃいます。

投資用物件を売却する場合のローン残債の対処法

先述したとおり、投資用物件にローン残債がある場合は、ローンを完済して抵当権を外さなければ自由な売却ができません。
スムーズに投資用物件を売却できるかどうかは、アンダーローンの場合と、オーバーローンの場合とで異なります。
それぞれの用語の意味とローン残債の対処法について解説しましょう。

対処法①アンダーローンの場合

アンダーローンとは、投資用物件の売却益がローン残債の総額を上回り、売却益を使ってローンを完済できる状態です。
アンダーローンの場合は、売却代金をそのままローン返済に充てて完済できるため、抵当権を外して通常どおりに投資用物件を売却できます。
ただし、ローンを完済しただけで抵当権が自動的に抹消されることはないため、ローン完済後は必ず抵当権抹消登記をおこないましょう。

対処法②オーバーローンの場合

オーバーローンとは、投資用物件の売却益がローン残債を下回り、売却益だけではローンを完済できない状態です。
ローンを完済できなければ、抵当権を抹消できないため、そのままの状態では投資用物件を売却できません。
オーバーローンの場合の対処法は次の4つです。

●不足分を預貯金などで埋める
●買い替えローンを利用する
●いったん諦めて売却時期を見直す
●任意売却をおこなう

手持ちの資金に余裕がない場合は、売却時期を見直すか、任意売却をおこなう対処法が有効です。
不動産投資を続けたい場合は、新しい投資用物件の購入費とローン残債を合算できる買い替えローンを利用すると良いでしょう。

不動産会社による買取も対処法のひとつ

不動産会社の不動産買取を利用することは有効な対処法のひとつです。
不動産買取とは、不動産会社が直接投資用物件を購入する売却方法を表します。
不動産会社の査定価格に合意した場合、すぐに売買が成立するため、投資用物件の売却を急いでいる場合は、買取の利用も検討しましょう。

まとめ

投資用物件にローン残債があったとしても、抵当権を抹消できれば売却が可能です。
投資用物件を売却する理由としては、資産の組み換えや、税金・ローンの支払いが難航したことなどを挙げられます。
ローン残債がある場合の対処法のひとつとして、不動産買取の利用を検討するのも良いでしょう。