収益物件における相続人の決め方とは？家賃の扱い方や売却の注意点を解説！

不動産相続では、家賃収入のある物件を引き継ぐ可能性があります。
そのようなケースでは、誰が相続人となるのでしょうか。
そこで今回は、収益物件の相続を控えている方に向けて、一般的な相続人の決め方や家賃の取り扱い方、売却時に知っておきたい注意点を解説します。

収益物件における相続人の決め方

収益物件の相続人は、遺言があるかどうかで決まるのが原則です。
遺言があるケースとないケースでは、どのように相続人を決定していくのか見ていきましょう。

相続人の決め方①有効な遺言書があるとき

有効な遺言書があるケースでは、その内容に従うのが決まりとなっています。
遺言書で指定されている相続人が収益物件を引き継げる権利を得るため、比較的スムーズな相続が可能です。
たとえば、遺言書に「不動産は長男に相続させる」と記載されているなら、その不動産から得られる家賃収入は長男が受け取ります。
そのため、相続が発生したときには、まず遺言書があるかどうか確認するようにしましょう。
遺言書があるかどうかで、その後の対応が変わってきます。

相続人の決め方②遺言書がないとき

遺言書が残されていないときは、遺産分割協議で相続人を決定するのが一般的です。
遺産分割協議では、最終的に協議書を作成します。
これは話し合いで決められた内容をまとめたもので、相続人全員の同意と押印が必要です。
1人でも反対している相続人がいると、遺産分割協議書が作成できないので注意しましょう。
状況によっては、不動産における相続人の決め方で揉めごとが起き、未分割のまま申告期限を迎える可能性もあります。
遺産分割協議書には法律上の期限が設定されていませんが、名義変更などの手続きで必要になるため、早めに準備しておかなければなりません。
相続人の決め方でトラブルが起きるなど、遺産分割協議がまとまらないときは、家庭裁判所に遺産分割調停または遺産分割審判の申し立ても可能です。
遺産分割調停では、調停委員が仲介して相続人全員が納得できる合意点を模索します。
合意できないときには、遺産分割審判に移行するのが一般的です。
裁判官が遺産分割の内容を決定するため、問題解決につながりやすくなります。

収益物件の家賃は相続財産となるのか

収益物件の家賃が相続財産となるかどうかは、タイミングによって異なるので一概にはいえません。
家賃を「相続開始前」「相続開始後」「遺産分割成立の前後」の3つに分けて考える必要があります。
それぞれで家賃の取り扱い方がどうなるのか、確認しておきましょう。

相続開始前の家賃

相続開始前の家賃は、相続財産に含まれます。
不動産の所有者は故人であるため、収益物件の家賃についても被相続人の口座に振り込まれているはずです。
被相続人に属する財産としてみなされるので、相続人が複数いるときには遺産分割協議の対象となるでしょう。
このように、相続前であれば、家賃の取り扱い方はシンプルです。
故人の遺言書が見つければ、相続人の決め方で悩む心配もありません。

相続開始後から遺産分割協議までの家賃

もっとも複雑なのが、遺産分割成立前の家賃です。
このタイミングでは、収益物件の家賃が誰のものか相続人同士で揉める可能性があるので注意しましょう。
しかし、民法898条によれば、相続開始後から遺産分割協議が成立するまでは、収益物件を相続人全員の共有状態にすると定められています。
そのため、収益物件から生じた家賃や地代は共有状態となり、持分に応じた家賃・地代を取得可能です。
遺産分割の結果に関わらず、各相続人が法定相続分の権利を受け取れます。
たとえば、故人の配偶者は、収益物件から生じた家賃の2分の1を取得できるのです。

遺産分割成立前後の家賃

遺産分割協議が決まるまでは、法定相続分に応じて家賃を分配しますが、協議が成立すれば相続人の取り分となります。
収益物件は相続人のものとなり、相続財産には含まれません。
ただし、収益物件を複数の相続人で共有したときは、家賃や地代を共有持分に応じて分割する必要があります。
共有持分の決め方でトラブルが起きないよう、事前によく話し合っておきましょう。
また、収益物件にかかる不動産所得の確定申告も、所有者となった相続人がおこないます。
申告の期限を過ぎると、ペナルティの対象となるので注意が必要です。
共有名義不動産の確定申告は、1つにまとめるのではなく、各自が確定申告をおこなわなければなりません。

相続した収益物件を売却するときの注意点

親や親族から相続した収益物件を売却するときには、いくつか注意点を押さえておく必要があります。
収益物件を売却するときの主な注意点は、以下の3つです。
それぞれのポイントを押さえておき、売却での失敗を避けましょう。

取得費加算の特例を利用できるかチェックする

収益物件の売却では、取得費加算の特例を利用できるかが重要なポイントです。
取得費加算の特例を利用すると、すでに支払った相続税の一部を譲渡所得税から控除できます。
大幅な節税効果が見込めるため、収益物件を売却するときに利用してみると良いでしょう。
ただし、特例を適用させるには、条件と期限が設定されています。
相続または遺贈によって不動産を取得していることや、相続税が課税されていることなどが条件となっているので事前に確認が必要です。
その他、相続後3年10か月以内に売却している必要があります。
これは相続税の申告期限も加味されているので、忘れずに手続きを踏まなければなりません。

相続してからの売却タイミングに注意する

相続後の売却タイミングによっては、多くの税金を納めるなど損をする可能性があります。
収益物件の相続後に売却を検討しているなら、タイミングは慎重に選ぶ必要があるでしょう。
売却で注意するタイミングは、以下のとおりです。

●相続後はじめての1月1日
●相続から3年10か月
●取得から5年以上

まず、相続をしてからはじめての1月1日には、固定資産税が発生します。
その前に売却すれば、余計な税負担を逃れられるでしょう。
相続から3年10か月以内は、取得費加算の特例を利用できるタイミングです。
節税効果を見込みたいのであれば、取得から5年を超えた売却も適しています。
不動産所得から5年を超えると、長期譲渡所得になり譲渡所得税の税率が下がるのです。
どのタイミングが良いかはそれぞれの状況によって異なるので、よく検討する必要があります。

入居者がいるときは立ち退き勧告をおこなう

相続した収益物件を売却するときには、入居者がいるかどうかを把握しなければなりません。
入居者がいるケースでは、売却の1年〜半年前までには立ち退き勧告をおこなう必要があります。
しかし、無理に立ち退きを要求すると、入居者とのトラブルに発展するおそれがあるので注意が必要です。
貸主都合の売却となるため、原則として入居者に強く立ち退きは要求できません。
早めに立ち退き勧告をおこなっておき、話し合いの場を設けることをおすすめします。
ゆとりを持って入居者と話し合えば、円満退去を実現できるでしょう。

まとめ

収益物件における相続人の決め方は、遺言書があるかどうかで、ないときには相続人で遺産分割協議をおこないます。
相続開始前の家賃は被相続人のものであり、遺産分割が成立するまでは法定相続分の家賃を分配するのが原則です。
相続後に売却するときは、取得費加算の特例や売却タイミングをチェックするとともに、入居者への立ち退き勧告を早めにおこなっておきましょう。