不動産売却後の確定申告が不要なケースとは？確認方法を解説

不動産を売却した年度には、普段は確定申告をしていない方でも、申告手続きが必要になるケースが多くあります。
しかし、確定申告の経験がなく、要・不要はどのように確認できるのかもわからずに困ってしまう方もいるでしょう。
今回は、不動産売却後の確定申告の要・不要を確認する方法や、忘れたときの対処法、申告前に確認しておきたい特例について解説します。

不動産売却後の確定申告の要・不要を確認する方法

「不動産を売却した翌年は確定申告が必要」と聞いたことがある方は多いでしょう。
しかし、実際にはすべての方が確定申告をしなければならないわけではなく、取引内容によっては申告が不要なケースもあります。
不動産売却後の確定申告の要・不要は、取引によって得た「課税譲渡所得」の額によって確認が可能です。
不動産の売却によって売却益（譲渡所得）が生じていなければ、確定申告をする必要はありません。

不動産売却で得た譲渡所得の計算方法

不動産の譲渡所得とは、売却代金のことではありません。
「売却代金－（物件取得費＋譲渡費用）－特別控除額」の式で経費を差し引いた後の額が譲渡所得になります。
物件取得費は、売却した不動産を購入したときにかかった代金や仲介手数料の総額です。
ただし、物件購入後、売却までに減価償却した分の金額は除かれます。
譲渡費用に該当するのは、売却の仲介を依頼した不動産会社に支払った仲介手数料や、売却前に実施した土地測量の費用、建物を取り壊してから土地を売ったケースにおける解体費用などです。
さらに、取引状況次第で対象となる可能性がある「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」などの特別控除額も差し引いて、最後に残った額が譲渡所得になります。
譲渡所得の額に、不動産の所有期間に応じた以下の税率を乗じて、各種税金の納付額が決まる仕組みです。

●所有期間5年以下（短期保有）：所得税30％、復興特別所得税0.63%、住民税9％
●所有期間5年超（長期保有）：所得税15％、復興特別所得税0.315%、住民税5％

譲渡所得の額が0円、あるいはマイナス（売却損が発生している状態）であれば、確定申告をする必要はありません。
ただし、特別控除を利用して初めて譲渡所得が0円になるケースでは、控除を受けるための手続きとして確定申告が必要です。

売却損を確定申告すると損益通算ができる

不動産の売却によって得た代金よりも経費のほうが大きく、売却損が出ている状態では、確定申告が必須ではありません。
取引による利益は生じておらず、税金を納める必要がないからです。
このとき、不動産の売却損を確定申告すると、給与所得などその他の所得によるプラス分と差し引きする「損益通算」ができます。
不動産の売却によってマイナスが生まれたときは、その旨を確定申告して該当年度の税金を安く抑えられると覚えておきましょう。

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不動産売却後の確定申告を忘れた・やらなかったらどうなる？

確定申告をおこなう期間は、毎年2月16日から3月15日です。
不動産を売却した後、翌年の申告期間中に確定申告手続きを忘れたり、不要だと思ってやらなかったりすると、所得の無申告・脱税とみなされてしまいます。
しかし、確定申告をしなかった方のなかには、うっかり確認を忘れた方や不要だと勘違いした方もいるため、いきなり財産の差し押さえ等がなされることはありません。

「譲渡所得の申告についてのお尋ね」が届く

確定申告を忘れた・不要だと勘違いしてやらなかったときは、まず税務署から「譲渡所得の申告についてのお尋ね」が送られてきます。
いわば、確定申告をしていない方への警告書です。
不動産を売却したときには、物件の所有権を売主から買主に移す「所有権移転登記」の手続きを必ずおこないます。
誰が、いつ不動産を売却したのかを国が細かく把握するシステムになっているため、不動産を売却した事実を税務署に隠すことはできないのです。
「譲渡所得の申告についてのお尋ね」が届いたら、すみやかに詳細を確認し、最寄りの税務署で確定申告をしましょう。

無申告加算税・延滞税が上乗せされることがある

申告しなければならない所得があるにもかかわらず、確定申告をしなかった方へのペナルティとして「無申告加算税」や「延滞税」があります。
無申告加算税は、本来の期限までに確定申告をしなかった方に課される税金です。
その税率は、納税額によって以下のように異なります。

●納税額50万円以下：納税額の15%
●納税額50万円超：納税額の20%

延滞税は、申告期限から日にちが過ぎれば過ぎるほど金額が上がります。
ただし、無申告加算税や延滞税は、申告期限を1日でも過ぎたら直ちに課税されるわけではありません。
期限内に申告・納税の意思があったと認められる場合や、本来の期限から1か月以内に期限後申告を済ませた場合には、加算を免れるケースがほとんどです。
税務署からの通知を放置しても納税からは逃れられず、かえって負担が増します。
銀行の融資が受けられなくなるなどの弊害も生じるため「譲渡所得の申告についてのお尋ね」を受け取ったら速やかに対応しましょう。

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不動産売却後の確定申告に関わる各種特例

不動産売却後の確定申告では、所得控除や軽減税率の特例を利用できることがあります。
確定申告手続きをするときに自ら申し出る必要があるため、必ず事前に内容を確認し、適用対象になるものは漏れなく利用しましょう。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」通称・3,000万円特別控除は、一定の要件を満たしてマイホーム（居住用財産）を売却したときに利用できるものです。
売却した不動産が自身の居住用であったことや、売却相手が親子や夫婦など特別な関係がある相手ではないことなどが求められます。
実際に売却をおこなう前に、国税庁のホームページや税務署などで詳しい内容を確認しましょう。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

一定の要件を満たしてマイホーム（居住用財産）を売却したときに、譲渡所得税の税率が低くなるものです。
こちらも、3,000万円特別控除と同様にさまざまな要件が定められています。
売却した年の1月1日時点で、不動産の所有期間が建物・敷地ともに10年超であることが求められる点が特徴的です。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

住宅ローンが残っているマイホームを、住宅ローン残高未満の価額かつ一定要件を満たして売却したときに、その譲渡損失を給与所得等のその他所得から控除（損益通算）できるものです。
適用を受けるためには、取引が所定の4つの要件すべてに当てはまっている必要があります。
売却年の1月1日時点で建物・敷地の所有期間がともに5年超であることと、譲渡のための売買契約日の前日時点で住宅ローンの残り期間が10年以上であることなどが求められる点が特徴的です。

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まとめ

不動産売却後の確定申告の要・不要は、取引によって「課税譲渡所得」を得たかどうかで確認できます。
本来必要な申告を忘れたり、不要だと勘違いしておこなわなかったりすると、無申告・脱税とみなされ、無申告加算税や延滞税の加算もあり得るため十分注意しましょう。
確定申告時には、各種控除や軽減税率の特例を利用すれば、納税額をぐっと抑えられる可能性があります。