不動産売却時の税金対策は？税金の種類・計算方法・節税になる控除を解説

不動産を売却する場合、さまざまな場面でいくつかの種類の税金を支払うことになります。
余分な税金を支払わないためには、具体的な税金の内容やできる範囲での節税対策を知ることが大切です。
そこで今回は、不動産売却にかかる税金の種類と計算方法、節税対策になる控除を解説します。

不動産売却時にかかる税金の種類

不動産売却時には、複数の種類の税金がかかります。
どのような種類の税金がどのような場面でかかるのか、具体的な内容を見てみましょう。

税金の種類①所得税

不動産を売却し利益を得た場合、その利益に対して所得税がかかります。
不動産の譲渡所得に対する所得税は譲渡所得税とよばれ、給与所得・事業所得などとは別に計算される仕組みです。
この譲渡所得税のなかには、所得税・住民税・復興特別所得税が含まれています。
不動産売却益を得た場合、所得税は確定申告で納めることになります。
また、譲渡所得税がいくらになるかは、不動産の所有期間により異なることに注意しましょう。
譲渡所得税を納めるタイミングは、不動産売却の翌年です。
2月16日～3月15日が、基本的な確定申告の期間です。
不動産を売却して利益がある方は、この確定申告の期間を忘れずに、必要書類を整理しておきましょう。

税金の種類②印紙税

不動産を売却する場合、買主との間で不動産売買契約を結びます。
この不動産売買契約時に交わされるのが、不動産売買契約書です。
不動産売買契約書は課税文書であり、印紙を貼ることになります。
この印紙の購入費用が、印紙税です。
いくらの印紙を購入するかについては、不動産売買契約書に記載された取引金額によって差があります。
また、2026年度末までは印紙税の軽減措置が用意されていますので、適用条件を満たす場合は負担が軽くなります。
印紙税を納めるタイミングは、印紙を購入し不動産売買契約書に貼り付け、消印をした段階です。
ただし、電子契約で不動産売買契約をおこなう場合、印紙税は不要となります。

税金の種類③登録免許税

不動産売却時に登記申請をおこなう場合、登録免許税がかかります。
登録免許税とは、名義の書き換えなど、登記に関する手続きにかかる税金です。
ただし、不動産売買においては、買主が負担する登録免許税と売主が負担する登録免許税があり、売主が負担するものは一部のみとなります。
売主が負担する登録免許税は、住宅ローン完済にともなう抵当権抹消登記や、住所変更にともなう登記、相続により名義を変更する相続登記などです。
すでに住宅ローンを完済していて、ほかの手続きが不要であれば、売主が負担する登録免許税はありません。
不動産売買では所有権を次のオーナーへ移動する所有権移転登記が必要ですが、この登録免許税は買主が負担します。

税金の種類④消費税

不動産会社の仲介で不動産を売却した場合、不動産会社へ成功報酬として仲介手数料を支払います。
この仲介手数料に対して課せられるのが、消費税です。
不動産売買では、消費税がかかるものとかからないものがあることから、仲介手数料にかかる消費税を忘れやすくなることが注意点です。
消費税とは、課税事業者が提供するサービスや商品などに対して課せられるものであり、仲介業務はこの課税対象になります。
消費税を含めた仲介手数料は、不動産売買契約時と物件引き渡し時にわけて支払うのが一般的です。

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不動産売却時にかかる税金の計算方法

不動産売却時にどのくらい税金を支払うか知りたい方は、具体的な計算方法をチェックしておきましょう。

計算方法①譲渡所得税

不動産を売却して得た利益にかかる譲渡所得税は、利益がなければ支払う必要はありません。
利益があるかを知るには、不動産売却益を計算する必要があります。
不動産売却益の計算式は「譲渡価格－取得費－譲渡費用」で、適用される特別控除があれば、さらに差し引きます。
2,000万円で不動産を売却した場合、この2,000万円全額が譲渡所得税の対象になるわけではありません。
取得費の部分には、不動産購入費用から減価償却費を差し引いた額に加え、不動産購入時の仲介手数料やリフォーム費用などを、2,000万円から控除します。
また、譲渡費用の部分は、印紙税・解体費用・売却時の仲介手数料などを差し引きましょう。
取得費・譲渡費用ともに500万円の場合は、2,000万円－1,000万円＝1,000万円が課税対象の不動産売却益です。
さらに、不動産売却益には、不動産の所有期間に応じた税率が適用されます。
所有期間が5年以下の不動産を売却した場合は「短期譲渡所得」となり、税率は39.63％です。
これに対し、5年を超えて所有した場合は「長期譲渡所得」となり、税率は20.315％となります。
いずれも、所得税・復興特別所得税・住民税を合わせたものです。

計算方法②印紙税

印紙税の金額を知るには、不動産売買契約書の記載金額を確認しましょう。
記載金額が500万円以下であれば、印紙税の金額は1,000円です。
記載金額が500万円超で1,000万円以下の場合は、印紙税として5,000円がかかります。
記載金額1,000万円超5,000万円以下は1万円、5,000万円超1億円以下であれば、印紙税は3万円です。

計算方法③登録免許税

不動産を売却し、手にした利益から住宅ローンを完済する場合、抵当権抹消のための登録免許税がかかります。
この抵当権抹消のための登録免許税は、不動産1筆あたり1,000円です。
ただし、手続きを司法書士などのプロに依頼する場合は、税金以外に別途報酬を支払うことになります。

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不動産売却時に税金対策となる控除

不動産売却時には、さまざまな税金の支払いで出費が増えます。
節税をお考えの方は、適用できる控除があるか確認してみましょう。

控除①マイホームの3,000万円特別控除

マイホーム売却時には、申請すればその利益が3,000万円控除され、譲渡所得税の負担が減ります。
ただし、この3,000万円特別控除の適用には、いくつかの条件があります。
まず、引っ越してから3年後の年末までに売却しなければ、3,000万円特別控除が適用されません。
もちろん、マイホームとして使っていない不動産については、この控除の対象外です。

控除②10年以上住んだマイホーム売却の軽減税率

不動産売却益に課せられる譲渡所得税は、所有期間が5年以上であれば税率が低くなります。
このほかに、所有期間が10年を超える場合は、さらに税率が引き下げられます。
この軽減税率の適用条件は、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えることです。
軽減税率が適用されると、6,000万円以下の部分については税率が14.21％、6,000万円を超える部分は20.315％になります。

控除③相続空き家の3,000万円特別控除

売却する不動産が相続した空き家である場合、不動産譲渡所得から3,000万円が控除され、譲渡所得税の負担を減らせます。
この特別控除の適用条件は、昭和56年5月31日以前に建築されたことや、相続から売却まで貸付・事業・住居に使われていないことなどです。
また、売却相手が親子・配偶者など、近親者でないことも特別控除の適用条件となります。

控除の利用手続き

不動産売却後に控除の適用を受ける場合、確定申告での手続きが必要です。
控除は確定申告で手続きをしなければ受けられないため、不動産売却の翌年に確定申告を忘れないよう注意しましょう。

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まとめ

不動産売却時には、譲渡所得税・印紙税・登録免許税など、さまざまな税金がかかります。
譲渡所得税は不動産売却益に対して課せられるもので、不動産所有期間ごとに異なる税率が適用されます。
不動産売却益にかかる税金負担を減らすには、マイホーム3,000万円控除など、適用できる控除があるか確認してみてください。