不動産売却で発生する仲介手数料とは？計算方法や安いリスクをご紹介！

仲介で不動産を売却するときには、諸費用として仲介手数料がかかります。
この仲介手数料は諸費用のなかでも割合が大きく、売主の負担となるおそれがあるでしょう。
そこで今回は、不動産売却で発生する仲介手数料とは何か、計算方法や安さを基準に選ぶリスクをご紹介します。

不動産売却で発生する仲介手数料とは

仲介手数料とは、不動産の売買契約が成立したときに「成功報酬」として不動産会社に支払う費用です。
そのため、買主との売買契約を結べなかったときには、仲介手数料の支払いがありません。
仲介手数料の支払いタイミングは、主に「売買契約完了時」と「物件引き渡し」の2回です。
一般的には半分ずつ支払いますが、物件引き渡し時に一括請求する不動産会社も存在します。
不動産を売却するときには、仲介手数料がどのタイミングでどれくらいかかるのか事前に把握しておくことが大切です。
また、仲介手数料には上限金額が設定されています。
どのように金額が決められているのか、以下で確認しておくと良いでしょう。

仲介手数料の上限金額とは

仲介手数料は、不動産の売却代金に応じて上限金額が決められています。
そのため、不動産の売却代金を見れば、ある程度の仲介手数料が把握できるのです。
不動産が上限額を超える仲介手数料を請求すると法律違反になり、罰則が科せられます。
契約する不動産会社の仲介手数料が適切かどうか判断するためにも、上限金額の計算方法はあらかじめ理解しておきましょう。

仲介手数料には消費税がかかる

仲介手数料は消費税の課税対象です。
不動産会社がおこなう事業に関する報酬が「仲介手数料」となっているため、不動産売却では仲介手数料に消費税が加算されます。
不動産会社によっては、仲介手数料を税別で表記している可能性があるので注意しましょう。
仲介手数料の計算方法を事前に把握しておけば、余計な費用を請求される心配もありません。
売主の負担を軽減するためにも、仲介手数料とは何かを売却前に押さえておく必要があります。

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不動産売却で発生する仲介手数料の計算方法

不動産会社の多くは仲介手数料を上限額で請求するため、上限額を把握することが相場の把握につながるでしょう。
仲介手数料の上限金額は、以下のように求めます。
シミュレーションも含めてポイントを確認しておきましょう。

仲介手数料の上限額を計算する方法とは

仲介手数料の上限額を計算するには、取引額を「200万円以下の部分」「200万円超400万円以下の部分」「400万円を超える部分」の3つに分ける必要があります。
200万円以下の部分に関しては、取引額に5％をかけて消費税をプラスするのが原則です。
計算式に直すと、下記のようになります。
取引額×5%+消費税
200万円超400万円以下の部分については、取引額に4%をかけ消費税を加算します。
計算式にすると、以下のとおりです。
取引額×4%+消費税
400万円を超える部分も同様に、取引額に3%をかけて消費税を足します。
次の計算式で求められるので、覚えておくと良いでしょう。
取引額×3%+消費税
それぞれの範囲で算出された上限額の合計が「仲介手数料」となるのです。

2,500万円の不動産を売却したときにかかる仲介手数料

2,500万円の不動産を売却したときの仲介手数料をシミュレーションしてみましょう。
200万円以下の部分に関しては「200万円×5%+消費税=11万円」です。
200万円超400万円以下の部分は「200万円×4%+消費税=8.8万円」となります。
400万円を超える部分については「2,100万円×3%+消費税=69.3万円」が算出されるでしょう。
それらを合計すると「11万円+8.8万円+69.3万円=89.1万円」が仲介手数料です。
ただし、この方法では算出しにくいため、一般的に速算式が使用されます。
売却価格が200万円を超えて400万円以下のケースでは、次のように計算をおこなうのが基本です。
売買価格×4%+2万円+消費税
売買金額が400万円を超えるときには、以下の式を用います。
売買価格×3%+6万円+消費税
この方法を採用すれば、簡単に仲介手数料の上限額や相場が把握できるでしょう。

低廉な空き家は例外となっている

400万円以下の低廉な空き家は、特例により仲介手数料の上限が引き上げられる可能性があります。
この理由には、不動産会社の利益が少ないことが関係しており、特例によって空き家の活発な流通を促しているのです。
ただし、この特例を不動産会社が適用するときには、あらかじめ売主へ告知をおこなわなければなりません。
告知をしていないケースや売主の合意が得られないケースでは、適用不可となっているので覚えておくと良いでしょう。

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不動産売却の仲介手数料を安さで選ぶリスクとは

不動産会社によっては、仲介手数料無料や相場より安い価格を謳っている可能性があります。
このようなケースでは何らかのからくりがあるため、大きな損失につながってしまうおそれがあるでしょう。
騙されないためにも、仲介手数料が安いリスクを事前に把握しておくことが大切です。

不動産売却の仲介手数料が安いリスクとは

仲介手数料が安くなる仕組みのほとんどは、買主から仲介手数料を取れるよう流れをつくっています。
不動産取引では、売主だけでなく買主も仲介手数料を支払うのが原則です。
そのため、同一の不動産会社が不動産の売り出しと買い手の発見をおこない、仲介手数料を双方から確保します。
この行為自体に問題はありませんが、悪質な業者だと他の不動産会社に買い手を取られないよう囲い込みをする可能性があるのです。
囲い込みをされると、買い手が見つかりにくくなるだけでなく、物件価格の値下げを余儀なくされるリスクがあります。
大きなトラブルへと発展する可能性が高いので、仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ばないようにしましょう。

仲介手数料が安いときは理由を確認する

仲介手数料の安さを基準に不動産会社を選んでしまうと、多くのリスクが伴います。
スムーズに不動産を売却したいなら、安さの理由を把握することが大切です。
たとえば、少数精鋭で運営しているなど、納得できる理由があればリスクは低いといえるでしょう。
しかし、回答を曖昧にされたり、契約を強要されたりするケースでは、手続きを避けることをおすすめします。
悪徳な業者である可能性が高いため、他の不動産会社を探す必要があるでしょう。

信頼できる不動産会社の特徴

仲介手数料に関して誤った説明をする不動産会社は、リスクが大きいといえます。
「仲介手数料は法律で決まっている」「宣伝代は実費」など誤った情報を伝える業者は避けましょう。
法律で定められているのは、あくまでも上限額です。
すべての不動産会社が同じ仲介手数料を設定しているとは限らないため、相場を把握しておくことをおすすめします。
信頼できる不動産会社の特徴は、実績や知識が豊富なことです。
仲介手数料が安い理由をきちんと説明してくれるなど、対応の丁寧さも判断材料の一つに挙げられます。

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まとめ

仲介手数料とは、不動産の売買契約が成立したときに「成功報酬」として不動産会社に支払う費用です。
多くの不動産会社では仲介手数料を上限額で設定しており、それらを把握すると大まかな相場がわかります。
仲介手数料の安さで不動産会社を選んでしまうと、囲い込みをされるリスクがあるので注意しましょう。