不動産売却における査定とは？価格相場の調べ方を解説

不動産を売却するときは、売れやすい売り出し価格を決めるために相場価格を知っておく必要があります。
相場価格は自力でも調べられますが、不動産会社による査定を利用するとより正確な相場を調べられるでしょう。
今回は、不動産の売却前に相場を調べる方法や、机上査定、訪問査定などの査定について解説します。

不動産売却時に相場価格を調べる方法

不動産を売却するときは売主自身の判断で売り出し価格を決めますが、相場価格からかけ離れた価格をつけると売れにくくなる可能性があります。
そのため、不動産を売却する前にはある程度該当の物件の相場価格を知っておくことが大切です。
不動産の相場価格は、インターネットを活用すれば自力でも調べられます。

レインズ・マーケット・インフォメーション

レインズ・マーケット・インフォメーションを利用すれば、不動産の過去の取引成約事例をチェックできます。
レインズとは、全国に4つ存在する国土交通大臣が指定した不動産流通機構のことです。
この4つの団体で構成されている全国指定流通機構連絡協議会が保存している情報により、過去の取引事例を確認できます。
レインズ自体を確認できるのは会員となっている不動産会社のみですが、レインズ・マーケット・インフォメーションは個人でも確認可能です。

不動産情報ライブラリ

不動産情報ライブラリを使用すれば、2005年以降の不動産取引価格情報と成約価格情報を調べられます。
これは国土交通省によって2024年にサービスが開始されたシステムであり、土地総合情報システムと地価公示・都道府県地価調査を統合したものです。
国土交通省が実施した不動産取引に関するアンケート調査の結果が、個人情報を伏せた形で公開されています。

不動産ポータルサイト

不動産ポータルサイトを利用すれば、現在売り出し中の不動産の情報が見られます。
これは、売主から依頼を受けた不動産会社が物件の情報を掲載して買主を募るWEBサイトです。
ただし、売り出し中の不動産の価格は相場価格に多少上乗せされた金額であるため注意しましょう。
実際には買主との価格交渉などで成約価格が落ちることも多く、売り出し中の価格そのままでは売却できません。
具体的には、売り出し価格の約85％の価格に落ち着くと考えて参考にすると良いでしょう。
一方で、売り出し中の不動産の情報を細かく見られるため、立地や間取り、設備が似た物件の相場観を把握しやすいです。

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不動産売却における机上査定とは

より正確な不動産の相場価格を知りたいときは、不動産会社に査定を依頼すると良いでしょう。
不動産会社がおこなう査定には、おもに机上査定と訪問査定の2種類があります。
参考程度の価格を短い時間で調べたいのであれば、机上査定を利用すると良いでしょう。

机上査定とは

机上査定とは、不動産そのものを実際に見ないでおこなう簡易査定のことです。
書類上の情報のみで査定をおこなうため、訪問査定と比べて短い時間で査定額を算出できます。
机上査定に必要な情報は、物件の住所や不動産の種類、土地や建物の延床面積、間取り、築年数、査定の理由などです。
訪問査定のように、不動産に関するさまざまな書類を用意する必要はないものの、売買契約書など不動産の情報が正確にわかる書類があるとやりやすいでしょう。

机上査定の特徴

机上査定の特徴は、時間をかけずに売却予定の不動産の査定をおこなえることです。
不動産に関する情報が揃っていれば、ある程度の相場価格を算出できます。
そのため、不動産会社に直接趣いて相談するだけでなく、インターネットを介して机上査定を依頼することも可能です。
査定サイトを用いた机上査定では、必要事項を入力すれば1分～1分半程度で査定額が提示されます。
個人情報を入力しなければならない査定サイトもありますが、匿名で利用できるものもあり営業の連絡を避けられる可能性もあるでしょう。
なお、WEB上のAI査定ではなく有人の机上査定を依頼すると、査定額の算出までに数日時間がかかることもあります。
AI査定よりも有人の机上査定のほうが正確な値が出る点に注意しましょう。
また、有人であっても机上査定はあくまでも書類上の情報をもとに過去の取引事例などと照合した概算の価格に過ぎません。
したがって、不動産ごとの個別の事情や条件などまでは加味されておらず、訪問査定と比較すると正確性が落ちる傾向にあります。
その一方で、エリアに関する造詣が深く、豊富な情報を有している地域密着型の不動産会社であれば、机上査定でも正確な査定額を算出してくれることもあるでしょう。
ただし、明確な根拠がないにもかかわらず、高額な査定額を提示してくる不動産会社には注意が必要です。
実際の相場観に基づいた価格ではなく、その価格で売り出しても売れ残る可能性があります。

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不動産売却時の訪問査定とは

明確に売却の意思があり、不動産会社に仲介を依頼するつもりがあるのであれば訪問査定の利用がおすすめです。
訪問査定であれば、より不動産そのものの実態に即した正確な査定額を算出できる可能性があります。

訪問査定とは

訪問査定とは、不動産会社の調査員が実際に売却予定の不動産まで赴いて現地の調査をおこなう査定です。
実際の不動産の現物を見て査定額を算出するため、その不動産個別の条件を反映しやすく机上査定よりも正確な計算をおこなえます。
書類上のデータや写真、間取り図などの画像だけではわからないような不動産の使い勝手や現状まで細かく確認可能です。
基本的には、すでにその不動産を売却することを強く希望しているときに利用します。
不動産売却にプラスに働く条件とマイナスに働く条件の双方を加味した査定が可能です。

訪問査定の特徴

訪問査定の特徴は、机上査定と比べて正確な査定額が算出できることです。
不動産の相場価格にはその物件ごとの条件が大きく影響しますが、机上査定では書類からわかる一般的な条件からの概算的な査定額しか出せません。
一方で、日当たりや周辺施設など、不動産ごとの個別の条件が価格に与える影響も大きく、これらの条件次第で相場価格は変動します。
訪問査定では、不動産のプロである調査員が実際に不動産を訪問したうえでこれらの条件を加味して査定をおこなうため、査定額の正確性が高いです。
ただし、その分机上査定よりも査定額の算出にかかる時間が長く、1週間以上時間がかかるケースもあります。
また、訪問査定を依頼するときはその不動産会社に売却の仲介を依頼するのが前提になるケースもあるため注意しましょう。
なお、過去に一度訪問査定を受けたことがある不動産でも、時間の経過で相場が変動している可能性があるため売却前に査定しておくのがおすすめです。

訪問査定で準備するもの

訪問査定を受けるときは、事前に不動産内の整理整頓をしておく必要があります。
また、修繕が必要な設備については先に修繕を済ませ、どこをどのように修繕したかを伝えられるようにしておくと査定額にプラスになるでしょう。
訪問査定では、机上査定とは異なり不動産に関するいくつかの書類が必要になります。
不動産を購入したときの売買契約書、新築時の各種設計図書、パンフレットやリフォームの図面、周辺環境がわかる書類などを用意しておきましょう。
さらに、売主になる予定の査定を依頼した方自身の本人確認も必要です。

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まとめ

不動産売却では、まず物件の相場価格を調べて売り出し価格の参考にする必要があります。
自分でも相場価格は調べられますが、机上査定や訪問査定を活用すれば不動産会社により正確な価格を算出してもらえるでしょう。
とくに、不動産を売却する意志が固いのであれば、訪問査定の利用がおすすめです。