不動産売却でよく出てくる減価償却費の計算方法や注意点について解説

不動産売却は大きな金額が動く取引であり、さまざまな制度が関連しているため手続きが複雑です。
不動産会社もサポートしてくれますが、トラブルなく不動産売却を進めるためには、よく出てくる用語について売主自身もしっかり理解しておくことが大切です。
今回は、不動産売却でよく出てくる「減価償却費」に焦点を当て、その概要と計算方法、注意点について解説します。

不動産売却における減価償却費とは？

まずは、不動産売却における減価償却費とはどんなものなのかを確認しておきましょう。
曖昧な理解のまま不動産売却を進めてしまうと、想定外の出費が生じたり、損をしてしまったりする可能性があります。
納める税金の金額にも関わってくるため、しっかりとした知識を身につけておくことが大切です。

減価償却費の意味

建物や事業用の設備といった資産は長期的な保有を前提とされるケースが多いですが、その価値は経年によって徐々に減少すると考えられています。
そこで、年数に応じた正確な価値を算出するためにおこなわれるのが「減価償却」であり、その減少した価値を表した数字が「減価償却費」です。
減価償却は一般的に事業における会計手続きとして実施されますが、個人が住宅などの不動産を売却する場合にも、計算が必要になる可能性があります。
なお、減価償却は資産に対する公平な課税を目的とした制度なので、価値が減少するペースは資産の種類ごとに法律で規定されています。

不動産売却で減価償却費の計算が必要な範囲

不動産を売却する場合、減価償却の対象となるのは建物部分だけであり、土地には減価償却の概念が適用されません。
これは、経年や仕様によって劣化が生じる建物と異なり、土地は時間の経過によって価値が減少することはないと定められているためです。
そのため、活用していない土地のみを売却するような場合では、減価償却費を計算する必要はありません。

譲渡所得税と減価償却費の関係

個人の不動産売却で減価償却費の計算が必要になる理由は、その金額が譲渡所得税の金額と関係しているためです。
譲渡所得税とは、不動産売却で課税譲渡所得が発生した場合に納めることになる税金です。
譲渡所得税の基準となる課税譲渡所得は、譲渡価額から譲渡費用と取得費を差し引いて計算します。
取得費には不動産の購入代金や仲介手数料といった諸費用が含まれますが、購入代金は実際に支払った金額ではなく、減価償却後の不動産の価値が反映されます。
そのため、取得費、課税譲渡所得、譲渡所得税を正確に算出するために、減価償却費の計算が必要になるのです。

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不動産売却における減価償却費の計算方法

次は、不動産売却における減価償却費の計算方法について確認していきましょう。
前述のとおり、減価償却費は譲渡所得税の計算に関わってくる数値なので、正確な納税額を知りたい場合は減価償却費も計算することが大切です。
計算には不動産に関わるさまざまな数値を用いることになるので、資料などを準備してしっかり計算に取り組むことをおすすめします。

減価償却費の計算方法は定額法と定率法の2種類

減価償却費の計算方法は、定額法と定率法の2種類が存在します。
ただし、平成28年4月1日以降に取得した不動産の減価償却で使用できる計算方法は、基本的に定額法のみです。
定額法とは、減価償却の対象となる金額を耐用年数で均等に割り、同じ金額を毎年償却していく方法です。
なお、減価償却費は建物部分の取得費の95%が限度として定められているので、どんなに古くなった建物でも、購入価格の5%は取得費として計上できます。

減価償却率と譲渡所得税の具体的な計算式

減価償却費は「購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数」の式で計算できます。
購入代金とは建物の購入時に支払った金額のことであり、土地の代金は含まれません。
購入代金は売買契約書で確認できるほか、全部事項証明書や不動産会社から提示された書類でも価格の推定が認められる場合があります。
売買契約書で土地と建物の代金が分けられていない場合は、消費税の金額から逆算したり売却金額の5%を概算取得費とみなしたりすることが可能です。
経過年数は、建物を購入してから売却するまでの年数であり、6か月以上の端数は切り上げて1年とし、6か月未満は切り捨てられます。
上記の式で算出した減価償却費を用いて課税所得費を計算し、その結果が0かマイナスになった場合は、基本的に翌年の確定申告は必要ありません。

減価償却費の計算に用いる償却率とは？

減価償却費の計算に用いるもうひとつの数値、償却率とは、1年ごとに失われる価値の指標のことです。
償却率は建物の法定耐用年数によって決められますが、法定耐用年数は建物の用途や構造などにより異なります。
一例を挙げると、木造や合成樹脂造の建物は法定耐用年数が33年で償却率が0.031、鉄筋コンクリート造の建物は法定耐用年数が70年で償却率が0.015です。
正確な償却率や減価償却費を知りたい場合は、建物の構造について調べたうえで、国税庁が公開している償却率表を確認してみると良いでしょう。

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不動産売却における減価償却費の注意点

次は、不動産売却における減価償却費の注意点について解説します。
減価償却費は譲渡所得税の金額に係る数値なので、税金に関連するシステムや特例の利用にも影響を与えます。
無駄な出費をしてしまったり、重要な特例が利用できなくなったりしないために、以下の注意点を意識しておきましょう。

注意点①取得費はできるだけ正確な金額を計上する

1つ目の注意点は、不動産購入に関わる費用である取得費は、できるだけ実際の金額を計上することです。
購入から売却まで長い時間が経過していた不動産を売却する場合、必要な書類が残っておらず、正確な取得費が計算できない可能性があります。
そういったケースでは、売却価格の5%を取得費とみなして譲渡所得税を計算する「概算取得費」が計上可能です。
概算取得費は売主の任意で計上可能なので、減価償却費の計算ができない場合や、計算が面倒な場合にも活用できますが、あまりおすすめはできません。
なぜなら、多くのケースでは取得費は売却価格の5%を上回るので、概算取得費を計上すると譲渡所得税の金額が増えてしまうためです。
少しでも譲渡所得税を節税したいと考えるのであれば、減価償却費や取得費を正確に計算することをおすすめします。
なお、実際に計算してみて取得費が売却価格の5%を下回ることが判明した場合は、あえて概算取得費を計上するのもテクニックのひとつです。

注意点②特例を利用するためには確定申告が必要

2つ目の注意点は、不動産売却に関わる特例を利用する場合には確定申告が必要になることです。
不動産売却によって利益が生じなかったケースではそもそも譲渡所得税が発生しないので、基本的に減価償却費の計算も必要ありません。
しかし、逆に不動産売却で損失が生じたケースでは、その損失をほかの所得と相殺して納税額を減らす損益通算の特例が利用できる場合があります。
損益通算の特例を利用する場合は、減価償却費を計算したうえで損失についての確定申告が必要です。
利益が出ていないからといって減価償却費の計算を放置せずに、利用できる特例がないかしっかり確認しておくと良いでしょう。

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まとめ

減価償却費とは経年によって減少した資産の価値を示す金額であり、土地には適用されないので、不動産売却においては建物についてのみ計算が必要です。
不動産売却時に発生する可能性がある譲渡所得税を正確に算出するためには、減価償却費を計算したうえで取得費を計上することが求められます。
減価償却費には償却率など複雑な要素も影響するので、注意点を理解したうえで早い段階から計算を進めておくと良いでしょう。