「売却益」とは？不動産売却において重要な計算式や節税に向けた対策を解説

不動産の売却を検討するなかで、売却により得た利益にどの程度の税金が課されるか不安を感じる方もいるでしょう。
少しでも安心して不動産売却に臨むためには、課税対象となる売却益を求める方法や節税につながる対策を把握することが大切です。
今回は、不動産売却益とは何か、計算方法や節税対策と併せて解説します。

不動産売却で生じる売却益とは

不動産を売却すると、ケースによっては売却益が生じます。
不動産取引を開始する前に、まずは売却益とは何かを把握しておきましょう。

売却益の意味

売却益とは、不動産の売却価格から取得費と譲渡費用の合計額を差し引き、さらに特別控除を差し引いて残ったプラスの金額を指します。
以下の計算式からもわかるとおり、不動産を売却して得た金額すべてを指すものではありません。
売却益＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
売却益を調べるには、売却した不動産の取得時に発生した費用と譲渡にかかった費用の両方が必要です。
不動産を取得したタイミングと売却時に受け取った領収書などは捨てず、大切に保管しておきましょう。

売却益は税金の対象

不動産取引により売却益が生じると、利益に対して不動産譲渡所得税と呼ばれる税金が課されます。
不動産譲渡所得税は所得税の一種に含まれますが、会社員が勤務先から毎月受け取る給与所得とは区分が異なり、住民税と一緒に納付するのが特徴です。
不動産譲渡所得税の税率は不動産を所有した期間に応じて変わる仕組みで、所有期間が5年以下のケースよりも5年を超えてから売却したほうが所得税も住民税も安く抑えられます。
なお、不動産を売却した結果、売却価格が取得費と譲渡費用の合計金額を下回ると売却益はマイナスとなり、不動産譲渡所得税を対象とした所得税も住民税も発生しません。
特別控除を適用して売却益がマイナスに転じたケースも同じく、税金の支払いは免除されます。

売却益が発生したら確定申告が必要

不動産を売却した結果、売却益が発生したら期間内に確定申告手続きをおこないましょう。
固定資産税などの税金とは異なり、不動産譲渡所得税は自治体から通知が届かない税金のため、確定申告して納税しなければなりません。
確定申告手続きをおこなう時期は不動産を売却した年ではなく、翌年の2月16日から3月15日の約1か月間です。
手続き開始日および締切日が土曜日や日曜日にあたる年は、日付が変更されるため注意が必要です。
また、申告期間内に確定申告を済ませないと、ペナルティとして無申告加算税などが追徴されます。
手続きを忘れないよう、不動産を売却したときはアプリやカレンダーなどにメモしておきましょう。

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不動産売却益を計算する流れ

不動産取引における売却益とは何かわかったところで、次は売却益の計算方法と流れを確認しましょう。
基本的にはまず取得費を算出してから減価償却費と譲渡費用を求め、最後に売却益を計算する流れで進みます。

取得費の計算

取得費とは、売却した不動産を購入するために支払った費用を指し、購入代金をはじめ、不動産会社に支払った仲介手数料や登記費用などが該当します。
購入後の修繕費用や借入金利、住宅設備費用にくわえ、以下の費用も取得費として計上可能です。

●購入時に支払った不動産取得税や印紙税などの各種税金
●土地の造成や測量に要した費用
●登記手続きを依頼した司法書士への報酬
●借主の立ち退きを目的に支払った立ち退き料
●土地と建物を購入してから使い始めるまでの日数に応じた利子

取得費として計上できる項目は複雑かつ多岐にわたるため、取りこぼすことのないよう慎重に調べて計算しましょう。

減価償却費の計算

取得費を算出したら、不動産のうち建物部分の減価償却費を算出します。
減価償却とは建物など時間が経つごとに劣化する資産を購入したとき、購入代金を一定年数に分割して経費計上する計算方法で、減価償却費は以下の計算式で求められます。
減価償却費＝建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数
償却率は税法において建物の構造別に定められた数値から、売却する建物の法定耐用年数に対応するものを使用して計算し、取得費から差し引きます。
また、減価償却は建物部分だけに必要で、土地の購入代金は含まない点に注意しましょう。

譲渡費用の計算

売却益を計算するには、取得費と同じく、売却価格から差し引く譲渡費用の合計額も計算する必要があります。
譲渡費用は不動産を売却するために負担が生じた費用を指し、売却活動を依頼した不動産会社への仲介手数料や売買契約書に貼付して納める印紙税などが挙げられます。
更地として売却するために建物を取り壊したケースでは、解体費用も経費計上可能です。
そのほか、不動産の所有権移転に必要な登録免許税と手続きを依頼したときに支払う司法書士への報酬、土地の測量費などさまざまあるため、漏れなく計算に含めましょう。

売却益の計算

取得費と減価償却費、譲渡費用を算出したら、最後に売却益である課税譲渡所得を求めましょう。
課税譲渡所得は不動産の売却価格から、減価償却費を差し引いた取得費を差し引き、さらに譲渡費用の総額を差し引けば算出できます。

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不動産の売却益を抑えて節税する方法

不動産売却益が生じると譲渡所得税の納付義務が発生し、売却益が高くなるほど納税額も高額になります。
節税するには売却益を少しでも抑える必要があるため、取得費や譲渡費用として計上できるものはすべて差し引きましょう。
しかし、経費計上できる金額には限りがあり、譲渡所得税として納める金額が高くなるケースもあるでしょう。
そこで重要となるのが、不動産売却を対象とした特別控除の活用です。
特別控除として一定額を売却価格から差し引けば結果的に課税譲渡所得は安くなり、節税につながるため、活用し得る特例を事前に確認しておくと良いでしょう。

特別控除

不動産売却において、譲渡所得税を抑えられる特例は以下の3種類です。

●マイホーム売却における3,000万円の特別控除
●特定居住用財産の売却における軽減税率の特例
●相続空き家の売却における3,000万円の特別控除

マイホーム売却における3,000万円の特別控除は、売却する不動産が自宅であるとき、最高3,000万円まで不動産売却益が控除される制度です。
売却する不動産が空き家のケースでは、居住者がいなくなってから丸3年が経過する日の同年12月31日までに売却できれば適用可能です。
特定居住用財産の売却における軽減税率の特例は、売却対象の不動産が自宅かつ、売却した年の1月1日時点において所有期間が10年を超えているときに税率が軽減されます。
マイホーム売却における3,000万円の特別控除との併用が認められるため、売却益がマイナスにならないときは活用して節税につなげましょう。
また、売却する不動産を相続により取得した方は、相続開始から3年が経過する日と同年12月31日までに売却して、相続空き家を対象とした特別控除を活用してみてください。
なお、特別控除を活用するには自分で申請する必要があるため、節税に向けて忘れずに手続きをおこないましょう。

不動産売却損が出たら確定申告で節税対策

取得費や譲渡費用の合計額よりも売却価格が安くなる状態、いわゆる売却損が出るケースは、期限内に確定申告を済ませましょう。
確定申告をおこなうと、一定の要件を満たしたときに限り、給与所得あるいは事業所得などから売却損を控除して節税が可能です。
売却損を対象とした特例には、以下のものが該当します。

●居住用財産を買い替えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
●特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

不動産を売却したら売却益の有無にかかわらず、翌年の申告期間内に確定申告をおこなうことをおすすめします。

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まとめ

不動産売却益とは、不動産を売却して得た利益を指します。
計算するには減価償却費を考慮した取得費と譲渡費用を合算し、不動産の売却価格から差し引いて求めます。
不動産売却を成功させるためにも、特別控除を適用するなど節税に向けた対策も講じましょう。