一戸建ては売る・貸すどっちが良い？メリットと収支状況を比較解説

転勤などによって一戸建てを空けることになったときは、そのまま空き家状態にせず、売るか一時的に貸すことを検討しましょう。
マイホームの売却と賃貸化には、両方に特有のメリット・デメリットがあるため、どっちを選べば良いのか迷ってしまう方も多いかもしれません。
今回は、一戸建てを売る・貸す選択肢のどっちがおすすめなのか、収支シミュレーションを交えて解説します。

持て余した一戸建ては売る・貸すどっちが良い？

自分で住まない一戸建ては、空き家状態で放置するのではなく、売るか貸すかを選びましょう。
2つの選択肢のうち、どっちがより良い結果を生むかは、所有者が置かれている状況や不動産の特性によって変わります。
判断のポイントは、主に「その一戸建てに再び住む見込みがあるか」と「賃貸需要が存在するか」の2つです。

一戸建てを売る選択肢がおすすめのケース

一戸建てを売る選択肢がおすすめのケースは、将来的に再び住む見込みがないときや賃貸需要が低いときです。
再び住む見込みがあるなら、そのときにマイホームを買い直すよりも、現在のまま所有し続けたほうが良いでしょう。
自分が住んでいない間だけ賃貸化すれば、賃料収入を得つつ、建物の維持もある程度は任せられます。
しかし、再び住む見込みがないなら、少しでも築年数が新しいうちに売る選択をしたほうが、より多くの利益を得られる可能性が高いです。
建物の資産価値は、新築時をピークに年々目減りしていくため、1年でも早く売るほうが高値を狙えます。
一般的に、賃貸化によって得られる賃料収入は、一戸建ての維持管理費や管理会社に支払う手数料を差し引くと、それほど多くはありません。
また、借主が見つからない期間は収入がなく、コストだけがかかり続けるため、無理に賃貸化にこだわるメリットは薄いです。

一戸建てを貸す選択肢がおすすめのケース

一戸建てを貸す選択肢がおすすめのケースは、将来的に再び住む見込みがあり、なおかつ賃貸需要が高いときです。
再び住む見込みがあるなら、自分が離れている期間だけ住んでくれる借主を探しましょう。
ただし、賃貸需要が低く、借主が見つかりそうにないときは、思うように賃料収入が得られず、維持管理費を支払い続けるのが苦しくなるかもしれません。
愛着があって手放したくないなどの事情がなければ、思い切って売る選択肢をとり、その代金を元手にして、将来的に新たな住居を探す方法も検討してみてください。

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一戸建てを売る・貸すときのメリットとデメリット

一戸建てを売るか貸すか、どっちを選ぶか迷ったときは、それぞれのメリットとデメリットを比較して検討しましょう。

一戸建てを売るメリット

一戸建てを売るメリットは「まとまったお金が手に入る」「維持管理の費用や手間がかからない」の2つです。
一戸建てを早期に売る選択肢をとれば、より高値がつき、まとまったお金が手に入ります。
売却代金を元手に住宅ローンを完済し、残りを新居の購入費用に充てるような使い方が可能です。
また、自分で住んでいない家を管理する費用や手間がかからないことも、大きなメリットになるでしょう。

一戸建てを売るデメリット

一戸建てを売ることには「家の所有権がなくなる」「ローンを完済しきれない可能性がある」などのデメリットもあります。
一戸建てを売る選択肢をとれば、当然ながらその家の所有権を手放すことになります。
マイホームに思い入れがあるなど、手放したくない事情がある方には不向きです。
また、手元に入ってくる売却代金が住宅ローンの残債を下回ってしまうと、差額を自己資金から持ち出さなければなりません。
住宅ローンを借り入れるために担保にしている家を売るなら、それと同時に住宅ローンを一括完済する必要があるからです。

一戸建てを貸すメリット

一戸建てを貸すメリットは、マイホームを所有したまま収益化できることです。
貸す選択肢をとれば、所有権は自分に残したまま一時的に他者に住んでもらい、その間賃料収入を得られます。
事前に定めた期間だけ貸し出し、貸主側が合意しない限り更新はしない「定期借家契約」を結べば、自分が戻ってくるタイミングに合わせて退去してもらうことも容易です。
思い入れがあるマイホームを手放したくないときや、数年で戻ってくると決まっている転勤をするときなどには、売るのではなく貸すことも検討してみてください。

一戸建てを貸すデメリット

一戸建てを貸すことにはデメリットも多く「維持管理費がかかり続ける」「借主が見つからなければ無収入になる」「借主の住み方次第では建物が大きく劣化する」などがネックになります。
賃貸化している住宅のメンテナンス費用や、借主との間に挟む管理会社に支払う手数料、毎年発生する固定資産税などは、貸し出し中も所有者が負担しなければなりません。
借主が住んでいる間も、借主の故意・過失によるものではない設備故障などの修繕義務は、貸主側にあります。
賃料収入からこれらを差し引くと、手元にはあまり利益が残らない可能性もあり、賃貸化が大きなプラスになるとは限りません。
借主が見つからない間は無収入で、維持管理費は同様にかかってしまうことも大きなリスクです。
また、自分で住まない間にも、建物を適切に維持・管理できるかどうかは、借主の住み方次第といえます。
借主が退去する頃には、タバコやペット特有のにおいがしみついていたり、こまめな掃除をしなかったために、水回り設備が著しく劣化していたりといったトラブルが起きるかもしれません。

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一戸建てを売る・貸すときの収支シミュレーション

一戸建てを売るか貸すかで迷ったら、それぞれの選択をしたときの収支を試算して、どちらが得になりそうかを判断するのも手です。
例として、以下条件の一戸建てを、同地域・同タイミングにおいて売るとき・貸すときの収支シミュレーションを見てみましょう。

●築年数：10年
●購入時価格：5,000万円
●売却価格：2,500万円

実際には、同タイミングで買主や借主が見つかるとは限らないため、あくまで参考情報として、自分のケースにも当てはめてみてください。

売るときの収支シミュレーション

一戸建てを売るときに最低限かかる費用は、仲介手数料・登記費用・各種税金です。
売却にかかる費用は、売却価格の5～10%ほどが一般的な目安であるため、売却価格が2,500万円なら、手元に残るのは2,250～2,375万円ほどとなります。
住宅ローンの残債があれば、手元に残った代金を元手に完済しなければなりません。

貸すときの収支シミュレーション

一戸建てを貸すときに最低限かかる費用は、固定資産税・地震および火災保険料・管理会社への手数料・随時発生する建物のメンテナンス費です。
賃料収入からこれらの費用を差し引いた後、残った額（所得）に対してさらに所得税が課されます。
家賃をいくらに設定するかによって収支は大きく変わりますが、仮に月15万円（年180万円）とすると、年間の収支計算はおおむね以下のようになります。

●家賃180万円-固定資産税28万5,000円-火災・地震保険18万円-管理会社手数料9万円=124万5,000円
●※各種費用はすべて概算・メンテナンス費は含まず

賃料による年間所得124万5,000円を踏まえ、給与などその他の所得額も考慮して、最後に所得税が課されて収支が確定します。

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まとめ

持て余した一戸建てを売るか貸すか、どっちがより良い選択になるかは「その一戸建てに再び住む見込みがあるか」と「賃貸需要が存在するか」の2点で見極められます。
両者のメリット・デメリットを踏まえて、自分にとって都合が良い方を選ぶことが大切です。
売るとき・貸すときの収支シミュレーションをして、それぞれいくらの利益が得られるのかを確認してみるのも良いでしょう。