収益物件の売却時に境界確定は必要？しておくべき理由と注意点を解説

収益物件を売却する際、境界確定とは何か

境界確定とは、隣接する土地との境目を明確にし、当事者双方の合意のもとで境界線を定めることを指します。具体的には、土地家屋調査士に依頼して「確定測量図」および「境界確認書」を作成することで、境界線とその合意の記録を文書化します（「確定測量図」と「境界確認書」はセットで作成されます）。

境界には「公法上の境界」と「私法上の境界」の二種類があります。「公法上の境界」は登記上の地番どうしの境を意味し、原則として客観的で、当事者の合意で変更できません。一方、「私法上の境界」は所有者同士の合意で決まる境界です。境界確定では、特段の事情がなければ両者は一致するものと扱われることが一般的です。

収益物件を売却する場面では、このように境界を明示しておくことが重要です。不動産取引では実際の土地の範囲が不明確なままだと、買主や金融機関に不安を与え、取引に支障をきたすことがあるためです（後続見出しで詳述します）。

境界が未確定だと収益物件売却にどんな影響があるか

収益物件の売却において、境界が未確定な状態（境界非明示）は法的には取引可能ですが、買主や金融機関にとって大きな懸念材料となります。境界が明らかでないと、売却後の隣地とのトラブルや、融資時の評価が下がるリスクがあります。

まず、境界未確定のままでは買主が住宅ローンや投資用ローンの審査に通りにくくなる傾向があります。金融機関は境界が不明瞭な土地をリスクとみなし、評価額や融資額を引き下げる可能性があるため、売却交渉が頓挫することもあります。実際、公募売買（登記簿面積による取引）で実施されることもありますが、境界が示されない限り信頼性が損なわれがちです。

次に、境界未確定は売却価格へも影響します。買主側は「後でトラブルになったら困る」と懸念し、測量費用や隣地対応の手間を予め見込んで、査定額や購入希望額を1〜2割程度低く見積もるケースもあります。つまり、境界を明確にすることでこうした価格交渉を抑制できるのです。

さらに、境界未確定のままだと、売買契約の段階で契約内容やスケジュールへの支障を招くリスクもあります。不明確な境界に関する費用負担や修正義務を巡って双方の認識差が生じ、最悪の場合、売買契約自体が破談になることも考えられます。また、境界を巡るトラブルは後で発覚することも多く、売却後に紛争化しやすい点も注意が必要です。

収益物件売却前に境界確定しておくメリット

収益物件の売却において、境界を確定しておくことには、取引を円滑かつ安心してすすめるうえで多くの利点があります。以下に、主なメリットを整理してご説明いたします。

まず、確定測量により実測面積で取引できるようになることは、収益物件において特に重要です。土地や建物のわずかな面積の差が数十万円、数百万円単位で価値に影響を及ぼすこともありますから、精度の高い査定は売主にとって大きなメリットです。実測に基づいた面積を用いることで、価格に対する説明責任も果たせます。公簿面積や曖昧な測量結果では、誤解や後々のトラブルを誘発する恐れがあります。確定測量図と境界確認書の作成は、そうしたリスクを低減する有効な対応です。たとえば、デロイト トーマツによると、確定測量図と境界確認書は隣地との合意をもとに作成されるものであり、売買時に重要な根拠となります。

次に、買主および金融機関に対する安心材料となる点も見逃せません。境界が未確定な物件は、金融機関から融資を受けるうえで敬遠されやすく、結果として売却機会を逃す可能性もあります。境界が明確であれば、買主は安心して購入を検討できますし、金融機関も融資に前向きになります。この点は、不動産売却バイブルでも「境界線が確定していないと取引が成立しにくい」と述べられており、明確な境界確定が取引成立の鍵となるとされています。

さらに、売却スケジュールの安定にもつながります。境界が後になって曖昧なままだと、契約後に隣地所有者との境界トラブルが発生し、取引自体が頓挫する恐れがあります。一方、事前に確定測量済みであれば、契約の段階で明確な境界情報を示すことができ、売却プロセスがスムーズに進みます。京都市における事例では、査定前に境界を明確にしておくことで、信頼性を高めスムーズな交渉が可能になるとされています。

以上のように、収益物件を売却する際には、境界を確定しておくことによって、正確な査定、買主・金融機関の安心、売却スケジュールの安定という三つの観点で大きなメリットがあります。信頼性の高い取引を目指す売主様には、確定測量および境界確定の実施をご検討いただくことを心よりおすすめいたします。

境界確定が難しい場合の代替策と注意点

収益物件の売却にあたり、境界確定が難しい状況では、公簿面積（いわゆる公募面積）を用いた売買が検討されることがあります。これは確定測量を行わず、登記簿などに記録されている面積を基準に取引する方法です。ただし、公簿と実測には誤差が生じることもあるため、買主や金融機関の確認が入りやすく、将来的なトラブル回避の面では十分な注意が必要です。

公簿面積での取引が難しい、あるいは買主に不安が残る場合には、「筆界特定制度」の活用が有効です。本制度では、法務局が筆界特定登記官と筆界調査委員によって、現地調査をもとに土地の筆界を明らかにします。裁判よりも短期間かつ低コストで対応でき、売却の安心材料としても使えます。

ただし、「筆界特定制度」はあくまで登記上の筆界を示すものであり、所有権界の確定ではありません。そのため、制度利用後も所有権界に関する異議が出た場合には、最終的には裁判による境界確定訴訟が必要になる可能性があります。制度を利用すれば、その結論は裁判でも証拠として有力視されることが多いですが、最終判断は裁判所に委ねられます。

また、境界確定や筆界特定には、申請手数料や測量費用、行政との調整にかかる期間やコストの負担も無視できません。例えば、筆界特定制度では、土地価格に応じた申請手数料が数千円から数万円ほどが必要となり、測量が必要な場合には数十万円の費用がかかることもあります。このほかに法務局への申請対応や隣地所有者への通知・立ち会い調整などの時間的負荷も念頭に置いておく必要があります。

まとめ

収益物件を売却する際、境界を確定しておくことは取引の安全性と円滑な手続きのために欠かせません。境界が未確定の場合、売却価格や査定、また金融機関の融資審査など多方面に影響が及び、最悪の場合は契約が成立しないこともあります。事前に境界を明確にしておくことで、買主にも安心感を与えられ、トラブルの防止や売却スケジュールの安定にもつながります。今後収益物件を売却しようと考えている方は、境界確定の重要性をしっかりと理解し、計画的に準備を進めましょう。