法人の不動産売却でかかる税金は？計算方法や節税方法も解説

法人が土地や建物を売るとき、個人とは異なる税金がかかります。
また、計算方法も異なるため、あらかじめ確認しておくのがおすすめです。
そして、節税方法についても理解を深めておけば、税金の負担を最小限に抑えることもできるでしょう。
今回は、法人の不動産売却にかかる税金や計算方法、節税のポイントについて解説します。
不動産売却を検討している法人や収益物件を所有している方は、ぜひ参考になさってください。

法人の不動産売却でかかる税金

まずは、法人の不動産売却でかかる税金の種類と個人の売却との違いについて解説します。

個人の不動産売却の場合

個人の不動産売却における税金の種類や考え方は、下記のとおりです。

●譲渡所得税（所得税+住民税）がかかる
●土地や建物を売って得た利益のみで計算する
●建物に消費税がかからない

個人の場合、土地や建物を売って利益が出ると、譲渡所得税という税金がかかります。
不動産売却で得た利益のことを譲渡所得と呼び、譲渡所得に応じて税額が決まる仕組みです。
マイホームを買い替えたり相続した実家を売ったりして黒字になったときは、納税額を正しく計算するために確定申告が必要となります。
また、個人の場合、土地や建物を売って得た利益は、ほかの所得とは別で計算するのが特徴です。
ほかの所得とは、給与所得や事業所得、雑所得などが挙げられます。
さらに、個人の場合は建物に対する消費税もかかりません。
消費税は、課税業者に対してかかる税金であり、課税業者でない個人間の取引の場合にはかからないのです。

法人の不動産売却の場合

法人の不動産売却における税金の種類や考え方は、下記のとおりです。

●法人税や法人事業税、法人住民税がかかる
●土地や建物を売って得た利益とほかの利益を合算する
●建物に消費税がかかる

法人税とは、事業で得た利益に対してかかる税金です。
もし、赤字の場合、法人税はかかりません。
法人事業税とは、利益が生じたときに、自治体に支払う費用となります。
事業をおこなう場合、電気や水道などのライフライン、道路や通信ネットワークなどを利用するのが一般的です。
それらのインフラ設備に対して、法人は税金を納める必要があります。
ただし、赤字になった場合は、非課税となります。
法人住民税とは、個人の住民税と同じ考えを持った税金の種類です。
事業をおこなうにあたり、公共サービスや道路の利用、消防や救急車などの恩恵を受けるために支払います。
地方税となるので、納税先は各自治体です。
また、法人の場合は個人とは違い、不動産売却で得た利益と事業の利益を合算して、納税額を計算します。
つまり、土地や建物を売って生じた損益=会社の業績ということです。
不動産を売って赤字になってしまうと、事業が失敗したと判断されてしまいます。
土地や建物を売るときは、購入時の価格をチェックし、その価格よりも低くならないよう考える必要があるでしょう。
さらに、建物に対して消費税がかかることも違いの一つです。
先述のとおり、消費税は課税業者に対してかかるものとなります。
事業の一環として土地や建物を売るときは、建物のみに課税されることを押さえておいてください。

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法人の不動産売却の税金を計算する方法

続いて、法人の不動産売却における税金の計算方法について解説します。

法人税の計算方法

法人税の計算方法は、下記のとおりです。
所得×法人税率×控除
ここでいう所得は、事業で得た総収入ではありません。
得た利益から、経費や損失を差し引いた金額です。
法人税率は、法人の種類や資本金の金額によって異なります。
計算する前に、ご自身の会社がどれに当てはまるのかをあらかじめ確認しておくと良いでしょう。

法人住民税の計算方法

法人住民税は、下記の計算方法を用いて算出します。
法人税割り+均等割り
法人税割とは、法人税額をベースに治体に支払う税金のことを指します。
都道府県や市町村ごとで異なり、計算方法は下記のとおりです。
法人税の金額×税率
税率は、会社の規模によって異なり、利益が多いほど高くなります。
均等割りとは、資本金がどのくらいあるかや従業員の数などから算出する税金の一つです。
自治体ごとに、下記のとおり金額が定められています。

●資本金の金額1,000万円以下：都道府県2万円、市町村12万円（従業員50人超え）、5万円（従業員50人以下）
●資本金の金額1億円超え10億円以下：都道府県13万円、市町村40万円（従業員50人超え）、16万円（従業員50人以下）
●資本金の金額1,000万円超え1億円以下：都道府県5万円、市町村15万円（従業員50人超え）、13万円（従業員50人以下）

計算式はなく、会社の規模や従業員の数などによって異なります。

法人事業税の計算方法

法人事業税の計算方法は、下記のとおりです。
利益×税率
税率は都道府県ごとに異なるため、計算する前にあらかじめ確認しておくとスムーズです。

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法人の場合に適用できる不動産売却でかかる税金の節税方法

最後に、法人の場合に適用できる不動産売却でかかる税金の節税方法について解説します。

物件の購入費用として投資する

節税方法としてまず挙げられるのが、新しい物件を購入することです。
先述のとおり、土地や建物を売って利益が出た場合、その利益は事業で得たほかの所得と合算することになります。
利益がたくさん生じた場合、納税額も増え、金銭的な負担が大きくなるのがデメリットです。
得た利益で新しい物件を購入すれば、効率的に節税することができるでしょう。
課税対象となる所得を圧縮できれば、その分節税につながるということです。
個人の場合、土地や建物を売って得た利益から最大3,000万円を差し引くことができる特別控除というものがあります。
土地や建物の所有期間によって、税率を抑えることも可能です。
しかし、法人にはそのような特例や控除がないため、投資をおこなうことにより節税につなげる必要があります。

課税対象となる利益を分散させる

節税のポイントとして、課税対象となる利益を分散させることも挙げられます。
たとえば、土地や建物を売って得た利益を役員の退職金に充当させる方法です。
退職者が出るタイミングで土地や建物を売ることにより、利益を効率良く分散できるでしょう。

特別償却が可能な設備を購入する

節税のポイントとして、特別償却が可能な設備を購入することも挙げられます。
特別償却とは、資産の減価償却費にプラスし、さらに減価償却費を計上できるものです。
土地や建物を売ってたくさんの利益が出た場合、特別償却として計上すると、大きな節税効果を得られます。
主な設備は、最新のモデルもしくは最新設備A類型（生産性の向上を年平均にして1%以上向上させる）、生産ラインやオペレーションの改善に関する設備（B類型） です。
最新設備の場合、証明書をメーカーからもらう必要があります。
生産ラインやオペレーションの改善に関する設備（B類型）の場合は、投資計画を作成し、専門家の確認を受けたうえで経済産業局への申請が必要です。

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まとめ

不動産売却でかかる税金は、法人か個人かで変わり、その考え方も異なります。
法人の場合は、個人の売却ではかからないお金を納税する必要があるので、計算方法をあらかじめチェックしておくと安心です。
一方で、法人の場合に適用できる節税方法もあるため、活用することで税負担を軽減することができるでしょう。