事業用不動産の売却の流れは？成功させるためのポイントも解説

投資目的で購入した土地や建物を手放す場合、どのような流れで進めるべきか、お悩みになる方も少なくありません。
また、いくらで売れるかということだけでなく、どういった税金がかかるのかについても理解を深めておく必要があります。
そこで今回は、事業用不動産の売却の流れや税金、売却を成功させるためのポイントについて解説します。
事業用不動産を売りたいとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

事業用不動産の売却の流れ

まずは、事業用不動産の売却の流れについて解説します。

査定の依頼と業者の選定をおこなう

流れの最初におこなうことは、査定の依頼と業者の選定です。
不動産会社に査定を依頼し、どのくらいの価格で売れそうかを把握します。
査定に出すことによって、周辺相場と比較したり、売り出し価格の決定に役立ったりするのがメリットです。
ちなみに、査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。
机上査定とは、売主からの情報や相場からおおよその金額を算出する方法です。
訪問査定とは、実際に現地に足を運び、目視で確認してから金額を出します。
この方法は、机上査定では把握できないような建物の状態や周辺環境を考慮できるので、より精度の高い査定をおこなえるのがメリットです。
査定額に納得できたら、次は業者の選定となります。
そこでは、仲介を依頼する業者を選び、媒介契約を締結なさってください。
媒介契約は、契約期間や条件、仲介手数料の金額などを取りまとめた契約のことで、売主と不動産会社とのあいだで締結します。

売却活動をおこなう

査定と媒介契約の締結後は、売却活動をおこないます。
まずは、不動産を売りに出し、買主を募るところからスタートです。
売却活動には、さまざまな種類があり、主なものは、インターネット上に物件の情報をあげたり、チラシを配ったりといった方法が考えられます。
ここでは、販売戦略を練ることで、スムーズな成約を目指しましょう。

買主と売買契約を締結する

買主が現れたら、その買主と売買契約を締結します。
売買契約の締結では、契約書や重要事項説明書の読み合わせをおこないます。
それらの内容に問題がなければ、売主と買主それぞれが署名と捺印をおこない、売買契約の締結の完了です。
この売買契約書には、契約の条件や引き渡し日、決済の日などが記載されています。
また、売主側で下記の書類の準備が必要です。

●建物の図面
●賃貸借契約の一覧表
●測量図
●固定資産税の金額がわかる書類など

これらの書類は、事業用不動産の種類によって、必要となるものが異なるので注意しましょう。

決済と引き渡しをおこなう

売買契約の締結が完了したら、次は決済と引き渡しです。
売買契約書に記載された日付で、買主に事業用不動産を引き渡します。
ただし、その不動産をテナントに貸し出している場合、所有者が変わる旨の通知をおこなわなくてはなりません。
くわえて、敷金を預かっている場合は、買主に引き継ぎをおこなう必要があります。

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事業用不動産売却にかかる税金と費用

続いて、事業用不動産売却にかかる税金と費用について解説します。

事業用不動産の売却にかかる税金

事業用不動産の売却にかかる税金は、譲渡所得税と消費税です。
譲渡所得税は、土地や建物を売って利益が出たときに課税される税金となります。
不動産売却で生じた利益のことを譲渡所得と呼び、譲渡所得に応じた金額の支払いが必要です。
ただし、売却で得た総収入（買主から支払われたお金）ではなく、経費をマイナスしたあとの金額に対してかかります。
また、譲渡所得税の税率は、事業用不動産の所有期間によって異なります。
長く所有していたほうが税率が低くなるため、売るタイミングにも留意なさってください。
消費税は、自宅の売却でかかりませんが、事業として利用していた不動産の取引ではかかることになります。
テナントから家賃収入を得ていたり、投資用として所有したりする場合、事業用として判断されるでしょう。

税金以外でかかる費用

税金のほかにかかる費用は、印紙代と仲介手数料です。
印紙代は、売買契約書に対してかかる税金のことで、契約金額に応じた収入印紙にて納税します。
契約金額が多いほど、納める印紙税も高くなるのが特徴です。
ちなみに、売買契約書は、売主と買主が1通ずつ保管するのが一般的です。
そのため、売主と買主で印紙代を負担することになります。
仲介手数料は、売却が成功したときに不動産会社に支払う費用です。
仲介手数料として払う費用は、「売買金額×3%＋6万円＋消費税」の計算式で算出することができます。
この仲介手数料は、上限額が決まっているものの、売買代金が高いほど高額になるので注意しなくてはなりません。

抵当権抹消費用

ローンが残っている状態で売るときは、抵当権抹消費用もかかります。
抵当権とは、お金を貸した金融機関が、事業用不動産を担保に設定する権利です。
ローンの返済ができなくなったとき、担保にしている不動産を売って、貸したお金を回収します。
抵当権を抹消するための条件がローンの完済なので、売却時には残債をすべて支払う必要があります。
抵当権が設定されているままの不動産は、売却することができないので注意が必要です。

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事業用不動産売却を成功させるためのポイント

最後に、事業用不動産売却を成功させるためのポイントについて解説します。

ご自身で相場を調査し査定額を見極める

成功するためのポイントとしてまず挙げられるのが、査定額を見極めることです。
査定額はあくまでも目安となる金額なので、その金額より安く売れたり高く売れたりすることもあります。
高い金額が出た場合でも、値下げ交渉や条件のすり合わせによって、取引価格が大幅に下がるケースもあるでしょう。
不動産には定価がないものの、相場はあります。
そのため、ご自身であらかじめ相場を調査しておき、査定額が適正価格か否かを見極めることが重要です。

関連書類を準備しておく

関連書類を準備しておくことも、事業用不動産の売却を成功させるためのポイントの一つです。
揃えるべき書類として、下記が挙げられます。

●レントロール
●修繕履歴がわかる書類

レントロールとは、賃貸借契約の内容や家賃の金額が一覧になったものです。
収益物件の取引において、購入するか否かを判断する材料の一つとなります。
契約期間や家賃が一覧でわかるので、購入希望者が検討しやすくなるでしょう。
また、事業用不動産を売るときは、これまでの修繕履歴がわかる書類も準備しておきます。
それがあることで、どのような修繕をおこなったかがわかり、買主が安心できるため、成功しやすくなるでしょう。

事業用不動産の売却に強い不動産会社や専門家に相談する

事業用不動産の売却では、通常の不動産取引とは違い、専門的な知識を要する場面が多くあります。
そのため、成功させるためには、状況によって専門家に依頼するのがおすすめです。
事業用不動産の売却に強い不動産会社や弁護士や税理士などの専門家に相談すれば、トラブルや困ったことが起きたときにも安心できます。

賃貸物件の場合は入居者に通知する

賃貸物件として利用している場合、所有者が変わることを通知することも忘れてはいけません。
なぜなら、所有者が変わることによって、家賃の支払い先や預けている敷金の制球先が変わることになります。
それによって引き起こされる混乱を防ぐためにも、早めに通知しておくのがおすすめです。

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まとめ

事業用不動産を売却する場合、査定や媒介契約の締結、買主との売買契約や決済を経て引き渡しとなります。
必要な費用としては、印紙税や譲渡所得税などの税金や不動産会社に支払う仲介手数料、ローンが残っている場合は抵当権抹消費用などです。
そして、成功させるためのポイントは、ご自身で相場を調査したうえで査定額を見極めることや必要書類を準備することなどです。