アパートを売却する流れは？オーナーチェンジや売却価格を決める要素も解説

アパートをそろそろ手放したいけどどうすれば良いかわからない、住人がいる状態でも売却できるのかなどとお困りのオーナーはいませんか。
アパートの売却に対する悩みは、売買契約締結までの流れや「オーナーチェンジ物件」の考え方を把握すれば払しょくできます。
今回は、アパートを売却する流れとオーナーチェンジ物件の概要を、売却価格を決める要素と併せて解説します。

アパートを売却するまでの流れ

アパートを売却するには、流れを確認することも大切ですが、売り出すタイミングを見極めることが成功の秘訣です。
一般的に売却しやすいとされるのは、築20年以内で空室が少ないアパートです。
周辺が再開発エリアに指定され、大規模な施設や大学などの建設が予定されているアパートも地価の上昇が見込まれるため、売却の検討に適したタイミングといえるでしょう。
所有しているアパートが、売却のタイミングに適した状態だと判断できたら、流れにしたがい売却手続きをすすめます。

アパート売却までの流れ

アパートを売却する手続きの流れは、一般的に次のとおりです。

●不動産会社に相談・査定
●アパートの査定
●媒介契約の締結
●売却活動の開始
●売買契約の締結

アパートを売却する流れとしては、まずアパートの買主を探す仲介業務を依頼する不動産会社を探し、相談するところからスタートします。
不動産会社および担当者の腕次第では、買主が見つかるまでの時間や売却価格に差が生じるため、慎重に選びましょう。
相談を受けた不動産会社は、担当者がアパートを査定し、売り出し価格を決めます。
アパート査定では情報だけをもとに価格を決める机上査定か、アパートを直接見て確認した情報もくわえて価格を決める訪問査定がおこなわれます。
査定が終了すると、不動産会社から「査定価格報告書」が届くため、担当者から査定の根拠などに関する説明を受けましょう。
査定結果などから信頼できると判断できれば、不動産会社と媒介契約を締結し、売却活動の開始へと進みます。
媒介契約は、依頼先の不動産会社数や活動報告の義務などの違いにより、一般媒介契約や専任媒介契約など3種類に分けられるため、違いを確認して選びましょう。
売却活動では売り出し中のアパートを周知することを目的に、不動産会社が不動産ポータルサイトへの情報掲載やチラシの配布などを実施します。
買主が長期間見つからないケースでは売主と相談し、売り出し価格の見直しが実施されることもあるでしょう。
売却活動の末に買主が見つかったら交渉に移り、売却価格などの合意が取れれば売買契約を締結します。
売買契約の締結ではアパートの売主と買主、双方が依頼した不動産会社が集まり、売買契約書の内容確認や手付金の支払いなどを済ませます。
なお、売買契約の締結後は金融機関をくわえて、決済およびアパートの所有権移転登記手続きを済ませたら、一連の流れは終了です。

▼この記事も読まれています
不動産売却の成功を左右する！？担当者の選び方のポイントをご紹介

アパートの売却はオーナーチェンジ物件も含めた検討がおすすめ

アパートの売却を検討するにあたり、事前に住人はどれくらいいるか確認すると良いでしょう。
ある程度の住人がいるなら、アパートを手放す方法の選択肢として「オーナーチェンジ物件」での売却を検討できます。
オーナーチェンジ物件とは、入居中の方々と締結した賃貸借契約の内容は変更せず、オーナーだけをアパートの買主に変更する物件のことです。
住人がいる状態でアパートを売却するため、家賃収入を担保した状態で売り出しが可能で、買主が早く見つかりやすいメリットがあります。
住人の退去手続きも不要で、売主の負担軽減につながる点も、オーナーチェンジ物件として売却するメリットといえるでしょう。
なお、オーナーチェンジ物件としての売却はメリットだらけの印象を受けやすいですが、実は注意点もいくつかあります。

注意点1．権利関係の引き継ぎを確認する

オーナーチェンジ物件として売却するうえでの注意点は、買主に対する権利関係のスムーズな引き継ぎです。
オーナーチェンジ物件の買主は新たなオーナーになると同時に、原状回復の必要性を含めた賃貸借契約の内容のほか、賃料や駐車場代など収益を得られる権利も引き継ぎます。
また、オーナーチェンジ以前からの住人が退去すると、新たなオーナーから敷金の返還が発生するため、住人から受け取った敷金の引き継ぎも必要です。
敷金を引き継ぐには、アパートの売買代金とは別に渡すか、売買代金とセットで渡す方法を選択することから、スムーズな引き継ぎ実現に向けて売買契約書への明記が求められます。

注意点2．アパートの現状を把握する

オーナーチェンジ物件としての売却を検討する段階に入ったら、住人とのトラブルが生じていないか確認することが大切です。
たとえば、家賃を滞納している住人がいるとハイリスク物件とみなされ、相場を下回る価格での売却となるおそれがあります。
また、不具合が生じているアパートの売却においては、修繕のタイミングを売却前か後にするか、不動産会社と相談のうえ決めることをおすすめします。
なお、修繕せずに売却するケースでは事前に買主へ不具合の内容を伝え、売却後のトラブル発生を防ぎましょう。

▼この記事も読まれています
市況・税金・季節の観点から見る！ベストな不動産売却のタイミングを解説

アパートの売却価格を左右する要素

アパートの売却価格は、立地や収益性などの要素により決まるとされています。

要素1．立地

アパートは基本的に、賃貸物件として需要が高い立地にあるほど、高い価格での売却を実現しやすいです。
買主からすれば、好立地にあるアパートは購入後も入居を希望する方が一定数現れると判断でき、空室リスクを抑えやすいと考えられるでしょう。
駅から近い距離にあるアパートや、集客力が高い施設の近くに位置するアパートは好立地にある賃貸物件とみなされるため、売却価格が高くなる傾向にあります。
また、将来的に賃貸物件としての需要が高まることを期待される立地にあるアパートも、高値での売却が期待できるでしょう。

要素2．収益性

アパートの売却価格を決める要素のひとつに、賃貸物件としての収益性が含まれます。
基本的に、オーナーチェンジ物件は投資の目的で購入する方が多く、収益性の高いアパートが好まれる傾向が強いです。
高い入居率を誇るアパートは、収益の安定性が高いと判断されやすいため、売却価格も高くなることが予想されます。
また、周辺にある物件の相場価格よりも家賃が高めに設定されているアパートは利回りが良く、収益につながると判断されやすいです。
入居率の高さと、相場を上回る家賃設定の2点がそろっているアパートは、高い価格で売却しやすいでしょう。

要素3．状態

アパートの売却価格に影響を与える要素として、劣化状況は重要なポイントです。
外壁のはがれや内装の色落ちなど、修繕が必要な部分が放置されたままのアパートは、購入後の修繕コストを懸念する買主から敬遠されやすく、売買契約の締結すら難しくなります。
破損や不具合を修繕してから売り出したアパートは、買主からの印象も良く、売買契約の早期締結も期待できるでしょう。
修繕が必要な部分があるなら、売り出す前にリフォームなどを済ませておくことをおすすめします。
ただし、修繕費用がかさむと、売買代金によってはコストを回収できないおそれがあるため、売却価格との兼ね合いを見ながらリフォーム内容を検討してみてください。

▼この記事も読まれています
投資用マンション売却のベストなタイミングは？売却の理由や流れを解説

まとめ

アパートの売却は、不動産会社への相談から始めて、査定依頼をして売り出し、買主と売買契約を締結する流れですすめます。
住人がいる状態で売却するなら、オーナーチェンジ物件として売り出すことも検討してみましょう。
アパートの立地と収益性、状態の3要素が売却価格を左右することも覚えておくと良いです。