アパート経営をやめるタイミング！検討することと売却の流れを解説

アパート経営をしていると、さまざまな理由から、やめることを考える場合があります。
アパート経営の継続にお悩みならば、いくつかのポイントをチェックするのがおすすめです。
そこで今回は、アパート経営をやめるタイミングとやめないほうが良いケース、アパート売却の流れと費用を解説します。

アパート経営をやめるタイミングはいつ？

アパート経営をやめようと考えるタイミングには、いくつかのパターンがあります。
具体的なパターンをチェックして、自分のケースと比較してみましょう。

タイミング①空室が埋まらない

退去者が発生した後に部屋が埋まらなくなった場合、アパート経営をやめるタイミングかもしれません。
一時的に空室が発生することは珍しくありませんが、空室が長期間続く場合は収益の維持が困難になります。
空室がある状態でアパート経営を続けても、赤字が膨らむ場合は、アパート経営をやめることを検討してみましょう。
空室が多いアパートは、さまざまな理由から需要が低いと考えられます。
具体的には、築年数の古さ・設備の古さ・立地の悪さなどが、空室発生の原因となるポイントです。

タイミング②一定の利益を得た

アパート経営を始めるにあたり、一定の利益を得たら引退しようと決めておくことがあります。
この場合、自分で決めた目標利益を手にしたタイミングで、アパート経営をやめることになるでしょう。
利益が発生し続けるならば、アパート経営を継続しても良いと考えるかもしれませんが、築年数や設備が古くなっているならばやめるタイミングかもしれません。
無理にアパート経営を続けて赤字が発生する前に、予定どおりアパート経営をやめることを考えましょう。

タイミング③アパートを相続した

親などが経営していたアパートを相続した場合、自分では経営できないと考えることがあります。
アパート経営に魅力を感じられず、自分の代でやめたいと思ったら、アパート経営をやめるタイミングです。
親が残してくれたアパートを手放すことに抵抗を覚えるかもしれませんが、無理にアパート経営を続けることにはリスクがあります。
また、早めの売却を決断すれば、税制上の優遇措置が受けられるので、タイミングを逃さないことが大切です。

アパート経営をやめたいと思ったらやること

アパート経営をやめたいと思ったら、次のステップについて考える必要があります。
具体的には、アパートを売却するのか、更地にしてから売却するのか、入居者に退去してもらい土地を自分で活用するのかを考えましょう。
もちろん、入居者が住んだ状態でオーナーチェンジ物件として売却するか、入居者に退去してもらうかのどちらを選ぶかによって、必要な対応が異なります。
アパート経営をやめる決断にいたっていない場合でも、早めに管理会社に相談すれば、的確なアドバイスを受けられるでしょう。

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アパート経営をやめると判断する前にやること

アパート経営をやめると判断する前には、いくつか考えておきたいポイントがあります。
アパートを手放してから後悔することがないように、できることはないかを確認しておきましょう。

やること①経営状態の改善策の模索

空室が多く、赤字が続いているアパートの場合、工夫により黒字への転換が期待できるケースがあります。
どのような工夫をすれば経営状態が改善するかについては、専門家のサポートを受けるのがおすすめです。
悪化した経営を回復できないか相談してみると、自分では思いつかなかった改善策を提示してくれることがあります。
一般的に考えられる経営状態の改善方法には、修繕・設備の入れ替えなどがありますが、プロの目による改善策を知るのが大切です。

やること②アパートがいくらで売れるかを確認する

アパート経営をやめる場合、アパート自体を売却するのが一般的です。
資産であるアパートは、売却により代金を受け取れますが、具体的にいくらくらいになるか価格を査定すると良いでしょう。
アパート経営をやめると判断する前の査定は、早すぎると思われるかもしれませんが、査定結果によって次の行動を起こしやすくなることがあります。
思ったより高値でアパートが売却できるならば、無理をして経営を続ける必要はありません。
反対に、想定より安値でしか売却できないアパートならば、売却以外の活用を探しても良いでしょう。

アパート経営を続けたほうが良いケース

物件の条件によっては、アパート経営をやめたいと考えていても、続けたほうが良いケースがあります。
まず、立地条件が良いアパートは、手放さずに経営を続けるのがおすすめです。
駅の近く・大型商業施設の近く・再開発が進むエリアにあるアパートは、これからより大きな収益となる可能性があります。
また、築年数が古くても空室になることがないアパートは、安定した利益が見込めるので、アパート経営を続けたほうが良いでしょう。
自分での管理が困難だと感じているならば、管理業務の委託などを検討してみてください。

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アパート経営をやめる流れと費用

さまざまな角度から検討した結果、アパート経営をやめると決断した場合、その後の流れをチェックしておきましょう。
アパートを売却する場合は、費用についてある程度のプランを立てることがポイントです。

アパート売却の流れ

アパート経営をやめると決断したら、アパートをこの先どのように利用するかを考えます。
ほとんどの場合はアパートを売却することになりますが、入居者ごと次のオーナーへ引き継ぐのか、更地にして売却するのかなどを考えましょう。
入居者ごと次のオーナーへ引き継げるならば、立ち退き料の支払いが不要になることがメリットです。
劣化が目立つアパートの場合は、解体したうえで更地にして売却しますが、入居者へ立ち退き料を提示し、退去の交渉を進める必要があります。
もちろん、売却前におこなうアパート解体には、費用がかかります。
アパート売却の準備が整ったら、アパート経営の廃業届を税務署に提出し、電気・水道・ガスやインターネットなどの契約解除を進めましょう。

アパート売却にかかる費用

アパートを売却して利益が出た場合、利益の大きさに応じて譲渡所得税が課せられます。
アパート売却の利益とは、売却代金そのものではなく、購入と売却のコストを差し引いて残った金額です。
5年以上所有しているアパートであれば、長期譲渡所得として税率が優遇されます。
また、アパート売却では、不動産登記抹消に費用が必要です。
不動産登記抹消には、土地と建物それぞれに費用がかかり、トータルで2,000円になります。
このほかに、入居者に支払う立ち退き料・アパートの解体費用などが必要です。
立ち退き料は入居者と交渉して決めますが、家賃の6～10か月分となるのが一般的です。

アパート売却における注意点

アパート経営から手を引くと決めたら、税務署へ廃業届を提出しますが、適切なタイミングでおこなうことが注意点です。
具体的には、廃業日から1か月以内に廃業届を提出しなければなりません。
入居者ごと次のオーナーへ引き継ぐ場合、この廃業届提出のタイミングに不備があると、名義変更ができずトラブルになります。
また、更地にして売却する場合は、立ち退き料をめぐり、入居者とトラブルになりやすいことが注意点です。
自分での交渉が困難な状況になったら、弁護士に間に入ってもらうのがおすすめです。

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まとめ

空室が埋まらなかったり、目標としていた利益に到達したりした場合、アパート経営をやめるタイミングかもしれません。
ただし、アパート経営をやめると判断する前には、経営回復などについて専門家に相談するのがおすすめです。
アパート売却の流れと必要な費用のほか、トラブルになりやすい立ち退きなどについての注意点もチェックしておきましょう。