中古マンションの引き渡しのトラブルには何がある？主なものを3つ解説！

中古マンションを売却するとき、買主が決まったら売買契約を結んで物件を引き渡します。
しかし、引き渡しの段階でトラブルが起きることがあり、状況によっては契約解除につながるため注意が必要です。
そこで今回は、中古マンションの引き渡しでよくあるトラブルとして「引き渡し日が遅れる」「瑕疵がある」「ローンが通っていない」の3つを解説します。

中古マンションの引き渡しのトラブル①引き渡し日が遅れる

中古マンションの引き渡しでよくあるトラブルのひとつが、引き渡し日が遅れることです。
トラブルの詳細は以下のとおりです。

引き渡し日が遅れるときのトラブル

売り出した中古マンションに買主がついたら、売買契約を結んで引き渡し日を決めるのが基本です。
しかし、売買契約を結んだ後の手続きが予定どおりに進まず、引き渡し日が遅れるケースは珍しくありません。
売主の都合で引き渡し日が遅れると、買主が予定どおりに入居できなくなり、引っ越し業者のキャンセル料などが発生してしまいます。
遅延の原因が売主にあるなら、買主の損害を賠償しなくてはなりません。
また、長期にわたって引き渡し日が遅れると、売主の債務不履行を理由として、契約解除につながることがあります。
中古マンションを売却するチャンスを目前で逃さないよう、引き渡し日が遅れる原因には注意が必要です。

引き渡し日が遅れる原因

引き渡し日が遅れる原因は、まず中古マンションの鍵がなくなっていることです。
中古マンションの引き渡しにあたり、物件の鍵はすべて買主に引き渡す必要があります。
鍵の引き渡しで注意したいポイントは、物件の鍵としてもともとあった本数を不足なく揃える必要があることです。
本来は鍵が5本あった中古マンションなら、5本すべてを引き渡さなくてはなりません。
5本あった鍵のうち1本を紛失しているとき、残っている4本を引き渡すだけでは不十分です。
鍵が1本足りないからといって、売主側で用意した合鍵を足したときも同様です。
最初からあった物件の鍵が本来の本数とあわないと引き渡しに入れず、結果として手続きが予定より遅れることがあります。
このほかの原因には、手続きに必要な書類に不備があることが挙げられます。
中古マンションの引き渡しには所有権移転登記が不可欠であり、手続きのためにさまざまな書類が必要です。
中古マンションの権利証など、売主が用意する必要書類に不備があると、登記の手続きができません。
結果として引き渡しが完了せず、予定どおりに売買を終えられないことがあります。

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中古マンションの引き渡しのトラブル②瑕疵がある

中古マンションを引き渡すとき、物件に瑕疵があるとトラブルにつながるおそれがあります。
物件に瑕疵があるときに起こりえるトラブルは、以下のとおりです。

物件に瑕疵があるときのトラブル

引き渡した中古マンションに瑕疵があると、買主から苦情が来てしまいます。
瑕疵を理由とした苦情が実際に来たとき、売主としては真摯に対応する必要があります。
引き渡しから、一定の期間内に瑕疵が発見されたときは、売主の責任となるからです。
中古マンションの売却において、売主は一般的に契約不適合責任を負っています。
契約不適合責任とは、契約の内容に即した不動産を引き渡す責任です。
たとえば、雨漏りがあることを契約時に伝えないまま物件を引き渡すと、契約内容と物件の実物が食い違う形となります。
このとき、買主から契約不適合責任を問われると、売主は雨漏りの修繕や損害賠償などに応じざるを得なくなります。
買主から苦情が来たときは、話がこじれないように落ち着いて話し合いましょう。
個人間での対応が難しいときは、売買を仲介した会社に連絡し、間に入ってもらうのがおすすめです。
なお、契約の時点で買主にしっかり伝えていた瑕疵については、契約不適合責任を問われる心配はありません。
また、売主が責任を負う期間は、契約の特約で定めるのが一般的です。
具体的な期間は、中古マンションそのものに関しては2～3か月、設備に関しては引き渡しから7日間とするケースが多いです。
規定の期間を経過した後なら、物件に瑕疵があるときでも売主が責任を負う必要はありません。

物件の瑕疵をめぐるトラブルの注意点

中古マンションを引き渡した後、物件に瑕疵があるとして苦情が来ないよう、売主は付帯設備表を用意するケースが多いです。
付帯設備表とは、物件とあわせて引き渡す設備の種類や故障の有無などを記した書類です。
付帯設備表を用意すれば設備の種類や状態がわかりやすくなり、引き渡し後に苦情を受けるリスクを下げられます。
ただし、付帯設備表は正確に作成しなければなりません。
書面にある設備と実際の設備が一致しなかったり、故障の事実などが正しく記載されていなかったりすると、かえってトラブルになる可能性があります。
また、付帯設備表に関しては、不動産会社には作成義務がない点に注意しましょう。
資料として、付帯設備表を用意するなら売主が個人で作成する形となりやすく、記載内容に不備が出てしまうケースが比較的多いです。

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中古マンションの引き渡しのトラブル③ローンが通っていない

中古マンションの引き渡しでは、買主のローンが通っていないことが原因でトラブルになるケースがあります。
売主として注意したいトラブルの詳細は以下のとおりです。

買主のローンが通っていないトラブル

中古マンションの購入には高額な資金が必要なため、ほとんどの買主は住宅ローンを利用します。
しかし、住宅ローンは審査があり、希望すればどなたでも借り入れできるものではありません。
そして、住宅ローンの審査は2段階に分かれており、事前審査を通過しても、正式審査を通過できるとは限りません。
正式審査のほうで審査落ちになると、引き渡しの段階でローンが通っていない形となります。
ローンが通っていないと、中古マンションの購入資金を用意できないため、すでに売買契約を結んでいても買主から手続きを中止されてしまいます。

ローン特約による契約解除

買主のローンが通っていないとき、ローン特約が使用されるケースがあります。
ローン特約とは、住宅ローンの正式審査に落ちたとき、売買契約を無条件で解除できる特約です。
ローン特約を売買契約に付けていないと、たとえローンが通っていないときでも、買主は売買を予定どおりに進めなくてはなりません。
資金不足で予定どおりに購入できないなら、事前に支払った手付金を放棄する形で売買契約を解除します。
しかし、これでは希望していた物件を購入できないばかりか、手付金まで失う結果となり、買主の負担がやや重いといえます。
そこで、売買契約を結ぶ段階でローン特約を付け、住宅ローンの正式審査に落ちたときは無条件で契約を解除できるようにしておくのが一般的です。
ローン特約は、買主にとってはメリットが大きいものの、売主にはあまりメリットがありません。
ローン特約が使われると、無条件で売買が中止となり、事前に受け取った手付金を買主に返さなくてはなりません。
売買を急に中止されるリスクを避けたいなら、社会的な信用力が高く、審査落ちのリスクが低い買主を選ぶのが有効です。

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まとめ

中古マンションの引き渡しでよくあるトラブルには、物件にもともとあった鍵を紛失しているなどの理由で、引き渡し日が遅れることが挙げられます。
また、引き渡した物件に瑕疵があると買主から苦情が来てしまい、状況によっては修繕や損害賠償などに応じなくてはなりません。
さらに、買主が利用する住宅ローンは審査が2段階に分かれており、引き渡しの時点でローンが通っていないために売買を中止されることがあります。