不動産を売却すると消費税がかかる？課税・非課税のケースと注意点をご紹介

不動産の売却にはさまざまな費用がかかるため、売却を検討している方にとって、どの程度の費用が必要になるのかは気になるポイントでしょう。
なかでも「不動産を売却すると消費税がかかることがある」と聞いて、不安に感じている方もいるかもしれません。
今回は、不動産を売却すると消費税がかかるのか、課税のケースと非課税のケースや注意点についてご紹介します。

不動産売却時に消費税が課税となるもの

不動産を売却するときには、消費税が課税される項目がいくつかあります。
あらかじめ知っておけば、安心して手続きを進められるでしょう。
ここからは、不動産売却時に消費税の課税対象となる項目についてご紹介します。

仲介手数料

不動産売却時に消費税が課税となるものには、不動産会社へ支払う仲介手数料があります。
不動産を売却するときには、不動産会社に仲介を依頼して販売活動をおこなってもらうのが一般的です。
売買契約が成立すると、不動産会社に仲介手数料を支払いますが、この仲介手数料には消費税が課せられます。
仲介手数料は不動産の売却価格によって高くなりますが、法律によって上限金額が定められています。
売買価格の200万円以下の部分については5％+消費税、200万円超から400万円以下の部分については4％＋消費税、400万円超の部分は3％+消費税です。
ただし、物件価格が800万円以下の低廉な空き家では、仲介手数料の上限額は税抜きで30万円と定められています。
仲介手数料は不動産会社が決められるため、上限額より低い金額でも構いません。
しかし、多くの場合、仲介手数料の上限額を提示されるため、これを相場として考えると良いでしょう。

一括繰り上げ返済手数料

不動産の売却時に消費税が課税となるものには、住宅ローンの一括繰り上げ返済手数料があります。
金融機関から融資を受けていて、融資の残債を一括で支払うときには手数料を支払う必要がありますが、これには消費税がかかります。
住宅ローン利用時に不動産に抵当権を設定しているため、不動産を売却するときにまだ住宅ローンの残債があると、不動産が売却できません。
そのため、売却益や自己資金などを使って、住宅ローンの残債を一括返済する必要があるのです。
一括繰り上げ返済手数料の金額は金融機関によって違いますが、一般的に固定ローンで3～5万円、それ以外では3,000～5,000円といわれています。

司法書士報酬

不動産売却時には所有権の移転登記をおこなう必要がありますが、そのときの司法書士報酬には消費税が課税されます。
不動産売却における所有権の移転登記にかかる費用は、買主が負担するのが一般的です。
買主側の司法書士報酬の目安は、5万～15万円程度といわれています。

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不動産売却時に消費税が非課税となるケース

不動産を売却するときには、消費税が非課税となるケースがあります。
誤解を避けるためにも、こうした非課税の条件を正しく理解しておくことが大切です。
ここからは、不動産売却時に消費税が非課税となるケースについてご紹介します。

土地の売買

不動産売却時に消費税が非課税となるものには、土地の売買があります。
土地は消費させる性質のものではないと考えられているため、土地の取引には消費税が課税されません。
土地は非課税ですが、建物は課税対象となります。
土地のみを売却したときは、消費税はかかりませんが、建物付きの土地を売却したときは、建物部分のみの代金に消費税が課税されます。
ただし、土地を駐車場や地下車庫などにしているケースでは、土地ではなく設備と評価されてしまい、消費税の課税対象となるので注意が必要です。

個人間の取引

不動産の売却で消費税が非課税となるケースには、個人が自宅を売るケースがあります。
会社員などの個人が不動産を売却して代金を得ても、売主が消費税の事業者ではないため、消費税は非課税となります。
売主が個人であれば、土地だけでなく建物にも消費税はかかりません。
そのため、購入する側からみると、不動産会社などの課税事業者から中古住宅を購入するよりも、個人から直接中古住宅を購入したほうが、消費税の分だけコストを下げられます。

個人でも消費税が課税されるケースとは

売主が個人でも消費税が課税されるものとして、売却する不動産が自宅ではなく投資用の不動産であるケースが挙げられます。
売主が個人でも、売却する物件が居住用不動産ではなく、家賃収入を得る目的で所有していた投資用不動産であれば事業に該当するため、消費税が課税されるので注意が必要です。
不動産投資などで、前々年の課税売上高が1,000万円を超えているなら、個人で課税事業者とみなされます。
なお、居住用財産には、自宅やセカンドハウス、別荘などが該当します。

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不動産売却時の消費税の注意点

不動産売却時の消費税に関する注意点を知っておくと、実際に売却をおこなうときに困らずに済むでしょう。
ここからは、不動産売却時の消費税の注意点についてご紹介します。

消費税は税抜き価格に課税される

不動産を売却するときに不動産会社に支払う仲介手数料には消費税がかかりますが、仲介手数料は物件価格の「税抜き価格」に課税される点が注意点です。
個人と個人の取引では物件に消費税は課されませんが、売主が不動産会社で建物が含まれる物件なら、消費税が課せられています。
仲介手数料を算出するときには、売主が個人なのか法人なのか、対象の物件に建物が含まれているかどうかを確認しておきましょう。

法人には消費税が課税される

不動産売却をおこなうときの注意点のひとつが、法人が不動産を売却するケースでは消費税が課税される点です。
消費税の課税対象となる事業者が、事業としておこなう不動産取引は、消費税の課税対象となります。
不動産会社などの事業者が、金銭の対価を得て、不動産の売却を継続的かつ独立して繰り返しおこなうと、その取引は課税対象とみなされます。
それに対し、個人が住宅を売却するのは1回限りのため、事業の取引として認められません。
ただし、法人であっても、課税売上高によっては免税事業者となり、納税の義務が免除されるケースがある点は注意点といえるでしょう。

免税事業者の条件

免税事業者に該当する条件として、基準期間における課税売上高があります。
消費税では、課税期間にかかる基準期間の課税売上高が1,000万円以下の事業者は、納税の義務が免除されると定められています。
法人の基準期間は、原則として前々事業年度の売上課税高です。
そのため、新設の法人は基準期間がなく、基本的に免税事業者とみなされます。
しかし、基準期間における課税売上高が1,000万円以下でも、特定期間における課税売上高が1,000万円を超えたケースでは、その課税期間から課税事業者となります。
法人における特定期間とは、その事業年度の全事業年度開始の日以後6か月の期間です。
免税事業者となるためには、消費税の納税義務者でなくなった旨を届け出る必要がある点が注意点です。

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まとめ

不動産売却時に消費税が課税となるものには、不動産会社の仲介手数料、金融機関の一括繰り上げ返済手数料、司法書士報酬があります。
一方で消費税が非課税となるケースは、土地の売買、個人間の取引ですが、個人でも投資用の不動産なら消費税の課税対象です。
不動産売却時の消費税に関する注意点は、税抜き価格に課税される点・法人は課税される点ですが、法人でも課税売上高によっては免税事業者となるケースがあります。