不動産売却でどんな税金が発生する？税金の種類や節税方法を解説

不動産を売却すると、さまざまな種類の税金を納める必要が生じます。
売却時の利益によっては発生しない税金もありますが、その判断にはさまざまな計算が必要です。
今回は、不動産を売却したときに発生する税金の種類や譲渡所得税の計算方法、節税の方法についてご紹介します。

不動産売却で発生する税金の種類

不動産の購入時に必ず発生する税金としては、契約書作成時にかかる「印紙税」と、登記手続きに必要な「登録免許税」の2種類があります。
状況次第で発生しない税金は2種類ありますが、まとめて譲渡所得税と呼ばれています。

印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書のような課税文書に課される税金です。
課税文書に記載された取引金額などによって税額の区分が決まっており、不動産売買契約書であれば売却価格によって税額が変動します。
売却価格が高ければ高いほど印紙税の金額も高くなっていく仕組みです。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の権利関係の登録情報を更新する登記手続きにかかる税金です。
不動産売買契約では、おもに抵当権抹消登記と所有権移転登記の2種類の登記手続きがおこなわれます。
このうち、所有権移転登記については、買主が登録免許税を負担するのが一般的です。
一方、抵当権抹消登記については、売主が借りた住宅ローンなどの抵当権を抹消する手続きであるため、売主が登録免許税を負担します。
登録免許税は、おこなう登記手続きの種類によって税額や計算方法が異なる税金です。
抵当権抹消登記では、不動産1件につき1,000円となっており、土地と建物両方に必要であれば2,000円を負担します。
基本的には、この抵当権を抹消できないと、不動産を売却できないため注意しましょう。

譲渡所得税

不動産の売却利益に対して課される税金は2種類あり、譲渡所得税と総称されます。
その内訳は、所得税と住民税で、いずれも本来は給与所得などにも課される税金です。
ただし、譲渡所得税は分離課税にあたるため、不動産を売却したときの所得税と住民税は、給与所得などの分とはわけて計算します。
譲渡所得税は、不動産売却で利益が発生したときのみ課税されるため、損失が発生したときは課税されません。
利益が発生したときは、譲渡所得税を確定申告で申告する必要がありますが、利益がなければ申告は不要です。
一方で、何らかの控除を適用して譲渡所得税を非課税にするのであれば、確定申告をしなければなりません。

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不動産売却における譲渡所得税の計算方法

不動産売却で利益が出たときは、確定申告が必要ですが、譲渡所得税額は自分で計算する必要があります。
また、売却に際して、どの程度税金を納める必要がありそうか試算することも可能です。

譲渡所得税の税率

不動産の売却利益に課される譲渡所得税の税率には、短期譲渡所得と長期譲渡所得の2種類があります。
短期譲渡所得は、売却した不動産を所有していた期間が5年以下だったときに課される税率です。
長期譲渡所得は、売却した不動産を5年を超えて所有していたときに課される税率になります。
現在、譲渡所得税には、所得税と住民税にくわえて、復興特別所得税が含まれている点に注意が必要です。
短期譲渡所得では、所得税30％、復興特別所得税0.63％、住民税9％の合計39.63％の税率が適用されます。
長期譲渡所得の税率は、所得税15％、復興特別所得税0.315％、住民税5％の合計20.315％です。
このように、短期譲渡所得よりも長期譲渡所得のほうが税率が低くなります。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税額は、不動産売却の課税譲渡所得に税率をかけて計算されます。
課税譲渡所得を計算するためには、不動産の売却価格に対して、いくつかのプロセスを踏まなければなりません。
不動産の売却価格は、すべてが課税対象になるのではなく、まず売却利益がどれだけになるのかを計算する必要があります。
売却利益は、不動産の売却価格から取得費と譲渡費用を差し引くことで計算可能です。
取得費は不動産を購入するときにかかった購入費用や仲介手数料など、譲渡費用は不動産を売却するときにかかった諸々の費用などを指します。
くわえて、売却利益から適用可能な控除を差し引いて、残った金額が課税譲渡所得です。
もし、取得費と譲渡費用を差し引いた段階で、残り金額がマイナスになるようであれば、譲渡所得税は発生せず確定申告も必要ありません。
これらの費用を差し引いた結果、売却益が出ていたとしても、各種控除の適用によって課税譲渡所得がすべて相殺される場合は、譲渡所得税は発生しません。
ただし、そのときも確定申告は必要です。
また、控除を適用しても、全額非課税にならず譲渡所得税が発生するときは、控除の適用を反映したうえで確定申告をおこなう必要があります。

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不動産売却で節税するためのコツ

不動産売却で必ず発生する印紙税や登録免許税については、基本的に節税が難しい税金です。
その一方で、譲渡所得税については、工夫や条件次第で節税できる可能性があります。
節税の方法を知っていれば、支払う税金の金額を抑えてうまくやりくりできるでしょう。

購入額などの取得費を細かく計上する

譲渡所得税を節税するには、不動産の購入額などの取得費を細かく計上することが大切です。
取得費が高ければ高いほど、売却価格に対する利益が少なくなり、課税譲渡所得が減ります。
それにより、課税される譲渡所得税も安くなるので節税が可能です。
ただし、購入額を証明する書類がないと、購入額は不明と見なされてしまいます。
そのように、購入額がわからない場合は、売却代金の5％が購入額として計上されますが、実際の購入額よりも低い金額と見なされ、損をする可能性が高いです。
そうならないためには、不動産を購入したときの売買契約書など、購入額がわかる書類を用意したうえで、取得費をしっかり計上する必要があります。
また、取得費には、不動産購入時の仲介手数料や印紙税、登録免許税などの費用が含まれるため、これも金額を証明できる書類を残しておくことが大切です。

不動産売却のタイミングを検討する

譲渡所得税を節税するコツは、売却のタイミングを慎重に検討することです。
不動産を今すぐ処分しなければならない事情があるのでなければ、少しだけ待ってから売却したほうがお得になるケースもあります。
それは、譲渡所得税の税率が切り替わる短期譲渡所得と長期譲渡所得の境目の期間です。
譲渡所得税における所有期間の判定は、売却した年の1月1日時点で何年間所有していたかによって判断されます。
そのため、売却した時点では5年を超過していても、その年の1月1日時点でまだ超過していなかった場合は、短期譲渡所得になってしまいます。
短期譲渡所得と長期譲渡所得では、税率が異なるため、できるだけ長期譲渡所得に切り替わるまで売却を待つのがおすすめです。

特例を活用する

譲渡所得税を節税するためには、適用できる特例を活用することが大切です。
たとえば、売却した不動産が自宅であれば、3,000万円の特別控除を適用して課税譲渡所得を減額できます。
また、自身の不動産でなくても、相続した被相続人の自宅だった不動産であれば、同様に3,000万円まで課税譲渡所得を減額可能です。
10年以上所有した居住用の不動産であれば、課税譲渡所得6,000万円までの譲渡所得税率を長期譲渡所得よりも軽減できます。
特例によっては、併用できるものもあるため、うまく活用すれば大幅に譲渡所得税を節税できるでしょう。

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まとめ

不動産売却では、印紙税、登録免許税、そして所得税と住民税をまとめた譲渡所得税が課されます。
譲渡所得税は、不動産の売却利益に対して課されるため、計算して確定申告しなければなりません。
取得費の計上や売却のタイミングを工夫する、特例を活用するなどの方法により、譲渡所得税の節税が可能です。