不動産売却時のインスペクションとは？実施のメリットや費用について解説

不動産売却の前に、インスペクションを実施すると、売却が有利になる場合があります。
インスペクションは、売主と買主双方にとってメリットがあり、中古住宅売買において効果を発揮する調査です。
そこで今回は、不動産売却時のインスペクションとはなにか、メリットや費用について解説します。

不動産売却時のインスペクションとは？

不動産売却を進めているなかで、初めて「インスペクション」という言葉を聞く方もいるのではないでしょうか。
そもそも、インスペクションとはなにか、概要と義務化されているのか、調査方法に分けて解説します。

インスペクションの概要

不動産におけるインスペクションとは、住宅の建物状況調査のことです。
建物の専門家が、建物の劣化具合や欠陥、修繕必要箇所などの調査をおこないます。
近年では、日本全国で空き家問題が深刻化しており、政府は既存住宅の流通の活発化を目指してインスペクションの推進をおこなっています。
インスペクションのひとつの基準となるのが、国土交通省が2013年6月に策定した「既存住宅インスペクション・ガイドライン」です。
ガイドラインでは、インスペクションの基本的な考え方や具体的な検査項目、検査方法などが示されています。
インスペクション実施時は、このガイドラインに沿った調査がおこなわれます。

インスペクションは義務化されている？

現状では、インスペクションを不動産売却時におこなう義務はありません。
ただし、売買契約の重要事項説明で、インスペクションの実施の有無や結果などを買主に説明することは義務化されています。
また、その重要事項説明の際に、売主は建物の欠陥などを買主に説明する義務も負っています。
そのため、説明していなかった瑕疵については、売却後に契約不適合責任を問われる可能性があるでしょう。
しかし、インスペクションを実施することで、契約不適合責任を負うリスクが少なくなります。
そのため、インスペクションそのものは義務化されていないとはいえ、実施することにはメリットがあるといえます。

インスペクションの実施方法

売主負担で不動産のインスペクションをおこなう場合は、不動産会社と媒介契約を結んだ後のタイミングで実施します。
インスペクション実施までの流れは、以下のとおりです。

●不動産会社に査定をしてもらう
●売却を依頼する不動産会社を決定する
●媒介契約を結ぶ
●インスペクションの説明を受ける
●不動産会社にインスペクターの手配を依頼する

インスペクションに合格した場合は、そのまま売却活動を進めます。
ただし、不合格の箇所があった場合は、価格を下げて売却するか、問題箇所を修繕してから売却活動を始める流れとなります。

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不動産売却時にインスペクションを実施するメリット

不動産売却時にインスペクションを実施することは、売主と買主双方にとってメリットがあります。
それぞれのメリットを2つずつ解説します。

売主のメリット①：売却が決まりやすい

インスペクション済みの物件として売り出すと、売却が早く成立しやすくなります。
また、未実施の物件との差別化ができるため、高い価格で売却できる可能性も高まります。
インスペクションの結果、修繕が必要な箇所が見つかった場合でも、修繕後はより建物の価値が高まり、高値で売却できるでしょう。

売主のメリット②：売却後のトラブルが起こりにくい

インスペクションを実施すると、専門家の調査により建物の状態を明確にしたうえで売却することができます。
そのため、欠陥に気付かずに売却してしまい、後から契約不適合責任を問われる可能性が少なくなります。
建物の状態を明文化したうえで引き渡しをおこなうため、後から買主からいいがかりをつけられるなどのトラブルも防げるでしょう。

買主のメリット①：安心した状態で購入できる

インスペクション済みの不動産を購入すると、建物の欠陥の有無などが明らかになった状態で購入できる安心感があります。
不具合があったまま売却されている場合でも、インスペクション実施済みであり、内容が把握できれば納得したうえで購入に進めます。
専門家による調査のため信頼度が高く、正確な判断がしやすい点も買主にとってのメリットです。

買主のメリット②：予算が立てやすい

中古物件を購入する場合、購入後のリフォーム費用や修繕費用、維持管理費用までを予算に含める必要があります。
インスペクション実施済みの物件であれば、どのようなリフォームや修繕が必要となるのかが明確になります。
そのため、予算が立てやすく、買主が購入の資金準備をするうえで、大きな助けとなるでしょう。
とくに、リフォーム前提で築古物件を購入する場合には、どの規模のリフォームが必要となるのか把握する目安にもなります。

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不動産売却時のインスペクションの費用や実施する専門家について

不動産売却時にインスペクションを実施する場合、気になるのは費用やどのような人物が調査するのかについてでしょう。
ここでは、インスペクションの費用とインスペクター、調査実施の流れについて解説します。

インスペクションの費用

インスペクションの費用は、5万円前後です。
5,000円程の追加料金で、給排水管路検査のオプションを設けている場合もあります。
インスペクションの費用の主な内訳は、以下のとおりです。

●インスペクターの人件費
●交通費
●調査機器の損料
●報告書作成などの事務コスト

天井裏や床下に入り込む作業が必要となる場合は、さらに追加料金が生じる場合もあるため注意しましょう。

インスペクターについて

インスペクションを実施するインスペクターは、「既存住宅状況調査技術者」の資格を持つ建築士でなければいけません。
既存住宅状況調査技術者は、国家資格のため、インスペクターは一定のスキルを持つ専門家であるという保証があります。
国土交通省のガイドラインでは、インスペクターは不動産会社やリフォーム業者から便宜的供与を受けないことや守秘義務を守ることを義務付けられています。
そのため、インスペクションでは、公平で正確な診断が期待できるでしょう。
このように、仲介業者や買主に加担したり、高額なリフォームに勧誘したりなどの行為はできない制度となっているため、安心して利用できます。

インスペクションの流れ

インスペクションの主な流れは、以下のとおりです。

●診断日時を決めて申し込む
●必要書類を送付する
●当日の調査に立ち会う
●報告書を受け取る
●料金を支払う

インスペクション実施時には、付近の地図や建物配置図、各階平面図などの建物に関する書類の提出を求められる場合があります。
建物に関する資料が多いほど、正確な診断がしやすくなるため、事前に集めておくと良いでしょう。
インスペクション実施の当日は、基本的な項目であれば、2～3時間程度の時間で完了します。
その際、依頼者が特別おこなうことはありませんが、検査状況を監視したり、把握したりするために立ち会いが必要です。
なぜなら、検査状況を理解しておけば、後に報告書の内容がわかりやすくなるからです。
どうしても時間の都合が付かない場合でも、家族や親族に頼んで立ち会ってもらうのが良いでしょう。

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まとめ

不動産売却時のインスペクションとは、建物の専門家がおこなう建物の劣化具合や欠陥、修繕必要箇所などの調査のことです。
売主にとっては、売却が早く決まりやすくなる、売却後のトラブルを避けられるなどのメリットがあります。
また、インスペクション費用の相場は5万円程度で、必要書類の準備の他、当日の立ち会いも必要です。